Bucureștenii s-au obișnuit în ultimii ani cu noile și elegante clădiri rezidențiale care poartă denumirea ONE și care dau o notă de modernitate unor zone bine cunoscute ale orașului: Herăstrău, Cotroceni, Floreasca, Modrogan, Zona de Nord etc. „One United Properties are o experiență de 15 ani în a dezvolta și a contribui la regenerarea urbană a Bucureștiului. În plus față de segmentul rezidențial și de birouri, ca parte a strategiei noastre pe termen lung de dezvoltare a Bucureștiului, ne angajăm să restaurăm patrimoniul cultural al orașului, inclusiv zona centrală. Această inițiativă se aliniază cu strategia noastră mai amplă de sustenabilitate, pe care am început să o implementăm în 2021, după ce ne-am alăturat UN Global Compact, cea mai importantă inițiativă de sustenabilitate din lume. În concordanță cu acest angajament, am achiziționat mai multe monumente istorice importante din centrul Bucureștiului, pe care intenționăm să le restaurăm și cărora să le oferim o nouă destinație”, spune în interviul acordat revistei noastre, Victor Căpitanu, cofondatorul și co-CEO-ul uneia dintre cea mai valoroasă companie antreprenorială românească de la Bursa de Valori Bucureşti, One United Properties .
(Interviu publicat în suplimentul „Piața de capital” al revistei Piața Financiară, august 2023)
One United este unul dintre cei mai tineri dezvoltatori imobiliari, dar care a cunoscut o dezvoltare impresionantă. Cum apreciați că se poziționează One United între dezvoltatorii imobiliari importanți și care apreciați că sunt zonele de oportunitate cele mai importante pentru companie în următorii cinci-zece ani?
One United Properties are o experiență de 15 ani în a dezvolta și a contribui la regenerarea urbană a Bucureștiului. Parcursul nostru este unul consecvent, crescând de la an la an, datorită unei strategii orientate întotdeauna către stakeholderii noștri – clienți, chiriași, angajați, acționari. De la IPO-ul nostru, ne-am demonstrat în mod constant capacitatea de a fi competitivi cu succes pe trei segmente rezidențiale cheie – upper-medium, high-end și ultra-high-end, consolidându-ne poziția de lider în sectorul imobiliar premium din România. Suntem încrezători că putem să ne menținem ritmul și să ne întărim în continuare poziția de jucător important în industria imobiliară locală.
În prezent, One United Properties are în construcție 5.692 de unități rezidențiale, cu o valoare brută de dezvoltare de 1,5 miliarde de euro. Printre aceste dezvoltări se numără One Cotroceni Park, One Peninsula, One Herăstrău Vista, One Lake Club, One Floreasca Towers, One High District, One North Lofts și One Lake District. Toate aceste dezvoltări vor fi livrate în următorii 5 ani, alături de cea de-a treia fază a One Cotroceni Park. Privind pe termen mai lung, astăzi avem în faza de planificare 3.056 de unități rezidențiale cu o valoare brută de dezvoltare de 858,5 milioane de euro, incluzând dezvoltări precum One City Club, One Herăstrău City și One Cotroceni Towers, care vor face parte din dezvoltarea One Cotroceni City.
În plus față de segmentul rezidențial și de birouri, ca parte a strategiei noastre pe termen lung de dezvoltare a Bucureștiului, ne angajăm să restaurăm patrimoniul cultural al orașului, inclusiv zona centrală. Această inițiativă se aliniază cu strategia noastră mai amplă de sustenabilitate, pe care am început să o implementăm în 2021, după ce ne-am alăturat UN Global Compact, cea mai importantă inițiativă de sustenabilitate din lume. În concordanță cu acest angajament, am achiziționat mai multe proprietăți în zona istorică protejată din centrul Bucureștiului, unele fiind chiar monumente istorice,, pe care intenționăm să le restaurăm și cărora să le oferim o nouă destinație.
One Athénée, cunoscută și sub numele de casa Braikoff, este prima clădire pe care am achiziționat-o pentru restaurare. De asemenea, am achiziționat o construcție abandonată de pe aceeași stradă, pe care o vom reamenaja ca One Plaza Athénée, un hotel de 5 stele de tip lifestyle, care va fi operat la nivel internațional. De asemenea, am achiziționat alte trei clădiri pe strada Academiei, în apropierea Teatrului Odeon și a Universității de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu”. Acestea vor fi restaurate și dezvoltate într-un nou proiect intitulat One Downtown, inclusiv cunoscutul Hotel Muntenia, care a fost abandonat din 2006. În plus, lucrăm la restaurarea primei fabrici Ford din România, situată lângă dezvoltarea One Floreasca City, care va deveni One Gallery, un spațiu modern cu funcții comerciale și de birouri care își păstrează elementele istorice.
Ne propunem să investim cel puțin 70 de milioane de euro în perioada 2023-2024 pentru a regenera monumentele istorice abandonate din București și pentru a conserva patrimoniul cultural al României. Suntem mândri să ne implicăm activ în restaurarea și protejarea clădirilor istorice din București și intenționăm să continuăm să investim în acest tip de proprietăți și în viitor, ca parte a angajamentului nostru față de dezvoltarea durabilă.
Va rămâne One United un dezvoltator preponderent rezidențial în condițiile în care cererea pentru spațiile de birouri este redesenată în parametrii redimensionați post-pandemie, iar oportunitățile pentru noi proiecte comerciale s-ar putea restrânge la un nivel inferior celor din ultimii ani?
Dezvoltările rezidențiale rămân prioritatea noastră principală, însă din 2017 ne-am consolidat poziția de jucător important pe segmentul de birouri și de investitor pe piața românească. În prezent, suprafața închiriabilă brută (GLA) a portofoliului nostru de birouri se ridică la 118.000 mp și include One Tower, One Cotroceni Park Office Faza 1 și Faza 2 și One Victoriei Plaza. Împreună cu componenta de retail, portofoliul nostru comercial, care include și Bucur Obor și One Gallery (în curs de dezvoltare), va ajunge la o GLA de aproximativ 160.000 mp.
Activitatea noastră este diversificată pe segmentul comercial, cu un accent puternic pe clădirile de birouri verzi de înaltă calitate, care aduc venituri din chirii constante și în creștere. Contextul post-pandemic nu a avut impact asupra tuturor segmentelor pieței de birouri – principalele dezvoltări care se confruntă cu dificultăți sunt clădirile de birouri mai vechi, care, într-adevăr, ulterior pandemiei, au început să piardă clienți, care au decis să închirieze spații mai mici, dar mult mai bine situate, sustenabile și care oferă angajaților un mediu de lucru și o comunitate de calitate. Acest aspect a fost benefic pentru noi, deoarece avem un portofoliu de calitate, 88% dintre acestea fiind certificate din punct de vedere sustenabil – un aspect foarte important pe care chiriașii îl urmăresc în prezent.
În plus, este important de menționat că totalul livrărilor noi din București în 2022 a fost de 124.000 mp de GLA, cea mai mică suprafață de acest gen din 2015 până în prezent. În acest context, anul trecut, One United Properties a închiriat 35.700 mp de GLA (+59% față de activitatea de închiriere din 2021) și a avut cea mai mare cotă netă pe piața relocărilor de birouri în 2022, demonstrându-și poziția importantă pe acest segment.
În ceea ce privește anul 2023, obiectivul nostru este să menținem creșterea anuală a vânzărilor de apartamente, în timp ce creștem concomitent veniturile generate de segmentul comercial, care a crescut cu 34.500 mp odată cu livrarea recentă a celei de-a doua faze a One Cotroceni Park. Nu vom atinge încă potențialul maxim al actualului nostru portofoliu de birouri în 2023, însă veniturile generate de această divizie vor continua să crească de la un trimestru la altul, în concordanță cu strategia noastră de la IPO. În plus, în acest an plănuim să începem construcția One Plaza Athénée, un nou hotel de tip lifestyle de 5 stele în centrul Bucureștiului, care marchează expansiunea noastră pe segmentul proprietăților din domeniul ospitalității, precum și să continuăm procesul de restaurare a One Gallery, care va deveni cu siguranță un nou punct de reper pe harta Bucureștiului.
Creșterea dobânzilor pe un palier sensibil mai ridicat anul acesta față de anii trecuți se va reflecta în încetinirea creditului imobiliar și în scăderea cererii pentru achiziționarea de locuințe noi. Cum evaluați în acest context perspectivele pieței imobiliare și evoluția cererii pentru compania dumneavoastră în următorii ani?
One United Properties a avut un început de an 2023 remarcabil, având în vedere că T1 2023 a fost cel mai bun trimestru pe care l-am avut în materie de vânzări și pre-vânzări din istoria companiei noastre. Performanța puternică a continuat și în al doilea trimestru al anului. Această creștere este susținută, în mod natural, de portofoliul puternic de dezvoltări în construcție. Până la 31 martie 2023, aveam autorizate și în construcție peste 3.600 de unități rezidențiale – în timp ce 67% dintre apartamente erau deja vândute. Recent, am dat startul vânzărilor la One Lake District, cel mai mare și mai accesibil proiect al nostru de până acum, care va găzdui 2.076 de unități.
Observăm că inflația și ratele încep să scadă încet în România, ceea ce este un semn bun și pentru clienții noștri. În 2022, numărul de unități vândute în regiunea București a crescut cu 8,75% față de 2021, în timp ce vânzările la nivel național au scăzut cu 4,1%. Aceste cifre validează strategia noastră de a ne concentra pe capitală.
Creșterea ratelor la creditele ipotecare nu are un impact semnificativ asupra noastră datorită modelului de vânzări pe care îl avem. Clienții noștri au posibilitatea de a achiziționa apartamente fie cu plata anticipată integrală, fie cu 5 rate egale de 20%, fie cu o plată anticipată de 30% și plata a 70% la livrare – aceasta este singura opțiune de achiziție care permite ipoteca, dar nu înseamnă că aceștia sunt obligați să accepte ipoteca – ar putea pentru o parte. Cred că este important de menționat faptul că românii sunt obișnuiți cu rate ipotecare mai mari, prin urmare șocul în România, în special în segmentul mediu și înalt, nu a fost la fel de mare ca în partea de vest a lumii. Prin urmare, nu observăm nicio slăbire a cererii, dimpotrivă – cererea se consolidează, iar rezultatele noastre din T1 2023 sunt cea mai bună dovadă în acest sens.
Este important de subliniat că, exceptând One Mamaia Nord, complex rezidențial situat pe malul Mării Negre, ne concentrăm exclusiv pe București. Bucureștiul are o economie extrem de puternică, cu un PIB pe cap de locuitor de 164% din media UE, mai mare decât cel al unor orașe precum Viena sau Berlin, și se situează printre primele 10 cele mai mari orașe din UE. Dacă luăm în considerare Bucureștiul și județul Ilfov, aproximativ o treime din PIB-ul României este generat acolo unde ne desfășurăm activitatea. În ciuda întregii avuții, continuă să existe un deficit tot mai mare de unități moderne, sustenabile și de calitate disponibile pentru cumpărare în capitală. Din ce în ce mai multe familii doresc să își îmbunătățească standardele de viață investind în dezvoltările sigure, eficiente energetic și sustenabile de la ONE, contribuind astfel la creșterea cererii pe care am înregistrat-o în ultimul deceniu.
Acțiunile One United se tranzacționează la un nivel de 1,35 ori activul său net contabil. Apreciați că există un potențial de apreciere pe termen lung pentru acțiunile One United Properties? Care ar urma să fie în acest sens catalizatorii afacerilor companiei, conform planurilor acționarilor?
Sunt convins că există un potențial semnificativ de apreciere, pe măsură ce continuăm să ne extindem portofoliul de terenuri și să lansăm noi proiecte în fiecare trimestru. Avem o strategie clară, întărită de dezvoltările noastre, de a continua să investim în dezvoltarea Bucureștiului și să ne creștem poziția pe piețele rezidențiale și de birouri din capitală.
Este posibil să fie lansată o majorare de capital pe termen mediu în vederea finanțării proiectelor imobiliare avute în vedere de companie?
Anul trecut, în perioada iunie – august 2022, am strâns 253,7 milioane de lei printr-o operațiune de majorare a capitalului social, care ne-a consolidat strategia de creștere, permițându-ne să profităm de oportunități suplimentare pe piață. Noul capital social a fost investit cu prioritate în noi dezvoltări rezidențiale situate în principal în București. Opt locații din cele zece vizate la momentul majorării de capital din august 2022 au fost deja achiziționate, iar șase au fost făcute publice: One City Club, One Herăstrău City, One Cotroceni Towers, One Plaza Athénée, One Downtown și Eliade Tower. Acest capital a fost suplimentar față de cele 260 de milioane de lei pe care le-am strâns în cadrul IPO-ului nostru din iulie 2021.
În acest moment, nu avem nevoie să obținem noi capitaluri, având în vedere poziția solidă continuă a numerarului, chiar și în contextul investițiilor constante, precum și al plății semestriale a dividendelor. La sfârșitul primului trimestru din 2023, aveam o poziție solidă de numerar de 462,4 milioane de lei, cu un indicator loan-to-value brut de 28%, iar indicatorul loan-to-value, excluzând poziția de numerar netă, a fost de 14%.
Mihai Săndoiu
COMMENTS