Atenţie la capcanele programului Prima Casă!

Prof.univ. Bogdan Căpraru, Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi

Recent a fost aprobată prin Ordonanţă de Urgență prelungirea programului guvernamental Prima Casă, cu unele amendamente care ar părea că vor schimba paradigma acestuia. Am susţinut public în mai multe rânduri programul „Prima Casă” şi îl susţin în continuare. Însă cred că ar trebui să fim ceva mai conştienţi şi de pericolele pe care acest program le poate înduce- în sistemul bancar, în particular, în economie, în general. Plecând urechea la o străveche vorba românească – „Paza bună trece primejdia rea” – toţi factorii implicaţi ar trebui să dea dovadă de vigilenţă mărită, astfel încât să nu ajungem se asistăm la crearea anumitor derapaje. În cele ce urmează, voi încerca în mod succint să trec în revistă capcanele în care am putea cădea.
Să vedem întâi cum arată tabloul de bord!. Din 2009, când a fost lansat Programul ”Prima casă” şi până la finalul lunii octombrie a.c. au fost acordate 201.080 de garanţii, în valoare totală de 17,2 miliarde de lei. Numai în perioada ianuarie-octombrie 2016, au fost acordate 30.044 de garanţii, în valoare totală de 2,8 miliarde de lei! În cadrul Programului, rata creditelor neperformante este de 0,3 %, din totalul garanţiilor acordate. Până în prezent au fost executate 508 garanţii. Astfel, programul poate fi catalogat ca fiind unul de succes!
Singura „inovaţie” adusă de ultima variantă este diferenţierea care se face acum între clădirile vechi şi cele noi. Statul va garanta în proporţie de maximum 50% valoarea creditelor acordate pentru achizţia de locuinţe noi şi/sau consolidate în cadrul programului guvernamental ”Prima casă”, în timp ce creditele pentru locuințele care nu se încadrează în aceste categorii vor fi garantate de stat în proporţie de maxim 40% (prin nou Guvernul înţelege vechi de cel mult cinci ani). Deşi este un mare pas înainte, cred că acest program putea avea conotații mai profunde şi efecte de antrenare în economie mai puternice. Deunăzi, într-un alt articol, sugeram susţinerea prin acest program a „clădirilor verzi”, a celor din zonele rurale, metropolitane sau din oraşele slab dezvoltate. Mai punctam şi necesara susţinere a tinerilor sau a anumitor categorii ocupaţionale. Deși toate acestea ar trebui să constituie priorităţi pentru orice guvern, o asemenea direcţie de acţiune ar deveni aproape imposibilă. De ce spun aceata? Pentru simplul fapt că, după principiul „să moară capra vecinului”, s-ar găsi factori de „interes” care să susţină faptul că se creează discriminare între membrii societăţii, între diferite categorii de vârstă sau profesie. Ţinând cont de reacţia societăţii la legi gen „darea în plată” sau conversia creditelor în franci, nu m-ar miră deloc să asistăm la aşa ceva şi în cazul „Prima Casă”.
Revenind la potenţiale probleme, concentrarea portofoliului de credite ipotecare ale băncilor pe acest tip de produs poate induce la un moment dat un risc sistemic semnificativ. Acesta poate surveni în cazul unei creşteri masive a creditelor neperformante pe segmentul în cauză, ceea ce ar putea conduce la o incapacitate a statului de a asigura garanția lor (prin intermediul FNGCIMM, evident). Astfel, ar fi momentul ca plafoanele să fie mai mici decât în ultimii ani. Mai mult, cred că se impune o stabilire a plafoanele multianuală, predictibilă. În felul acesta, atât clienţii cât şi băncile, dezvoltatorii etc. ar putea să îşi regleze planurile de achiziţie, respectiv strategiile de afaceri pe termen mediu.
Deocamdată vorbim de un istoric de cel mult 8 ani din durata de rambursare a primelor credite acordate, în contextul în care acestea merg şi până la 30 ani (ar putea cuprinde 2-3 cicluri economice). Astfel, se simte necesitatea unei analize atente a portofoliului de credite, prin prisma comportamentului clienţilor în ceea ce priveşte plata ratelor şi a modului în care evoluează acesta. Periodic ar trebui efectuate teste de stres pe portofoliu, ţinându-se cont de diferite scenarii de turbulenţe.
O altă ameninţare potenţială a programului „Prima Casă” ar putea proveni din riscul legislativ, tot mai mare pentru România, în ultimele luni. El se poate propaga prin promulgarea unor legi gen „darea în plată” sau „conversia creditelor în franci elvţieni”, care nu fac altceva decât să crească hazardul moral pe acest segment de piaţă. Astfel, legislativul ar trebui să ţină seama de acest lucru şi să elimine comportamentul populist. În caz contrar, îşi va da cu stângul în dreptul!
De asemenea, există riscul concentrării creditelor pentru achiziţia de locuinţe vechi, iar la final de plată acestea să aibă o uzură ridicată şi în mod cert o valoare de piaţă mai mică. În acelaşi context, poate fi ratată oportunitatea de dezvoltare şi ameliorare a fondului locativ cu locuinţe noi. Încurajarea consolidării locuinţelor prin garanţii mai mari cu 10% e o picătură de ploaie într-un ocean! Ţinând cont de starea de degradare a fondului locativ actual şi de faptul că România este o ţară cu risc seismic, cred că ar fi de dorit o preocupare mai serioasă pe acest subiect pentru toţi factorii implicaţi.
În aceeaşi ordine de idei, un alt risc potenţial este acela indus de faptul că acest program, prin condiţiile impuse şi utilizarea sa în masă, poate conduce la distorsiuni pe piaţa imobiliară în ceea ce priveşte atât preţurile cât şi caracteristicile locuinţelor noi construite (dimensiune, calitate, amplasament etc.). În acest context, implicaţiile pot fi şi de ordin urbanistic, iar în această direcţie autorităţile locale ar trebui, la rândul lor, să devină active şi responsabile. Dezvoltatorii croiesc ansambluri rezidenţiale compatibile programului din perspectiva valorii de vânzare şi, automat, cu suprafeţe mai mici. Cu toţii îl blamăm pe Nicolae Ceauşescu pentru blocurile „cutii de chibrit”, dar se pare că ne întoarcem fără să ne dăm seama la aceleaşi principii.
O ultimă problemă pe care o menţionez este faptul că statul nu a găsit până în prezent un mecanism de finanţare şi susţinere a fondului de garantare pe termen lung. Buzunarul bugetului public, chiar daca în viziunea unora nu are fund, nu e chiar aşa larg. O soluţie ar fi finanţarea prin obligaţiuni ipotecare ale statului. Astfel, societatea ar contribui printr-un mecanism al pieţei la susținerea programului. Şi am vedea în acest fel şi care este părerea investitorilor privaţi referitoare la un astfel de program, lucru de luat în seamă!
Una peste alta cred că acest proiect ar trebui urnit din inerţie. Dacă nu se vor face niște schimbări care să asigure sustenabilitatea pe termen lung putem avea probleme. Generalizarea sa ca mecanism de finanţare a achiziţiilor de locuinţe va face să cadă în desuet restul produselor de finanţare imobiliară a băncilor. Totodată el va adânci şi mai mult un mult blamat comportament de asistat a populaţiei. De aceea cred că programul trebuie să ajute exact pe cine trebuie. În cazul în care el nu va fi capabil să răspundă unor astfel de cerinţe, ar trebui ca piaţa finanţărilor imobiliare să fie reglată de *mâna invizibilă* a lui Smith!