O radiografie a ofertei de creditare imobiliară pentru 2014 aduce pe primul loc, sub raportul costurilor la client, împrumuturile prin programul guvernamental „Prima Casă”, cele imobiliare clasice suferind şi ele ajustări de dobândă, mai ales pentru persoanele care-şi încasează veniturile la respectiva bancă.
Principalele bănci implicate în programul „Prima Casă” 2014 au primit recent un nou plafon de garantare din partea Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii – FNGCIMM, cea mai mare sumă revenind BRD: 320 mil. lei, dintr-un total la nivel de piaţă de 1,2 miliarde lei, alocat pentru 2014, la care se adaugă alte 740 milioane lei, bani rămaşi neutilizaţi din anul trecut. Reamintim că programul a fost creat pentru susţinerea tinerilor care doresc să-şi cumpere sau să-şi construiască o primă locuinţă, prin acordarea unei garanţii de stat aferente unui credit imobiliar cu dobândă redusă (ROBOR 3M plus maximum 2,5p.p.). Surse FNGCIMM informează că anul trecut au fost acordate aproximativ 25.500 de garanţii, într-un ritm mediu al solicitărilor de garantare de o sută de dosare pe zi. Valoarea medie a unei astfel de finanţări acordate în 2013 a fost de 37.000 euro, peste jumătate din beneficiari achiziţionând locuinţe cu două camere. Creditele din această categorie au până acum cea mai mică rată de neperformanţă pentru împrumuturile imobiliare acordate în ultimii ani în România, de 0,1%.
Cel mai mare plafon de garantare
BRD dispune pentru „Prima Casă” 2014 de un fond de 640 mil. lei. De la trecerea la creditarea exclusiv în moneda naţională (în august trecut) şi până în prezent, banca a acordat credite „Prima Casă” în valoare de 360 mil. lei, circa 30% fiind contractate de clienţi din Bucureşti, iar restul din judeţe precum Iaşi, Timiş, Braşov, Cluj, Constanţa, Sibiu, Prahova, Mureş, Galaţi şi Argeş. Cota de piaţă a băncii pentru „Prima Casă” în lei este de 33%, iar cea calculată de la începutul programului de 28%. Valoarea medie a unui împrumut în moneda naţională este aici de aproximativ 147.000 lei, circa jumătate dintre clienţi având vârsta sub 30 de ani. „Creditele «Prima Casă» şi cele imobiliare au costuri legate de indicii monetari ROBOR şi EURIBOR şi evoluţiile bune ale acestor indici în ultima perioadă au adus anumite avantaje clienţilor care deţin sau celor care solicită un credit imobiliar”, subliniază Adrian Jantea, director comercial persoane fizice, BRD Groupe Société Générale. Pentru clienţii care nu sunt eligibili pentru programul guvernamental, banca are în continuare o ofertă proprie, atât în lei cât şi în valută, în funcţie de profilul şi de nevoile acestora. Este vorba de creditul „Habitat” cu dobândă indexabilă (ROBOR sau EURIBOR+marja) şi de cel cu dobândă fixă pe 7 ani, perioadă după care dobânda devine variabilă, indexându-se cu respectivii indici.
Marjă scăzută
Dacă BRD are în prezent cea mai mare sumă pentru creditare prin „Prima Casă”, CEC Bank vine cu una dintre cele mai bune oferte sub raportul costurilor la client (4,31% DAE). În acest an, banca o obţinut majorarea plafonului de garantare aferent programului cu 144 mil. lei, ceea ce permite acordarea de împrumuturi în valoare de peste 280 mil. lei. Încă din primul an de participare, banca a aplicat una dintre cele mai mici dobânzi din cadrul programului: ROBOR 3M+marja de dobândă de 1,9% p.a. Având în vedere valoarea actuală a indicelui de referinţă, dobânda este de 4,23% p.a. La pachet, sunt oferite şi unele beneficii suplimentare, precum furnizarea gratuită în primele trei luni a serviciului de internet banking („CEConline”), posibilitatea de a solicita cardul de credit MasterCard fără a fi necesare documente suplimentare, cardul de credit CEC Bank cu dobândă introductivă actuală de 2,33% p.a. (ROBOR 3M+marja 0%) pentru primele şase luni (după care DAE va fi 17,29%, calculată la o valoare acordată a cardului de credit de 20.000 lei). În portofoliul actual de credite pentru persoane fizice, împrumuturile pentru investiţii imobiliare reprezintă mai mult de o treime. „Vânzarea creditului «Prima noastră casă», dezvoltat de CEC Bank, a cunoscut o evoluţie pozitivă, în ultimii doi ani înregistrându-se dublarea portofoliului faţă de perioada anterioară”, comunică surse din bancă.
Campanie de promovare
În intervalul 5 martie-13 aprilie a.c., UniCredit Ţiriac Bank derulează o campanie pentru credite imobiliare şi ipotecare, care presupune promovarea ofertei sale pentru „Prima Casă” 2014, dar şi de credite ipotecare/imobiliare clasice, pentru clienţii care doresc o sumă mai mare destinată achiziţiei sau construcţiei unei locuinţe. Pentru creditele din programul guvernamental, banca se înscrie în top 5 dobânzi anuale efective, în condiţiile unei rate a dobânzii sub 5% (ROBOR 3M+2,5%). Costurile notariale, cu evaluarea imobilului finanţat prin programul guvernamental, înregistrarea garanţiilor şi asigurările de viaţă sunt achitate de către solicitantul de împrumut. Dacă clientul nu este eligibil pentru „Prima Casă”, banca îi recomandă produsul de achiziţie locuinţă, pentru care condiţiile de cost sunt relativ apropiate de cele din program: dobânda ROBOR 3M+2,49% şi DAE 5,73%. În ceea ce priveşte împrumutul ipotecar obişnuit, în lei, clientul poate opta pentru dobândă variabilă pe toată perioada de creditare, sau fixă în primii trei ani şi ulterior variabilă. Sumele accesate pot ajunge la 250.000 euro sau echivalentul în lei, pentru o perioadă de până la 30 de ani. Opţiunile de finanţare, promovate inclusiv prin actuala campanie, includ şi un credit pentru modernizări sau dezvoltări imobiliare, garantat cu ipotecă, a cărui valoare poate fi între 5.000 şi 150.000 de euro sau echivalent lei, pe o durată de până la 25 de ani.
Reduceri de dobândă
Plafonul de garantare pentru BCR în „Prima Casă” este la ora actuală de aproximativ 250 mil. lei. La sfârşitul lui ianuarie a.c., dobânda pentru clienţii cu virare de salariu la prima bancă din sistem a fost redusă cu 0,3%, ajungând la ROBOR 3M+2%, ceea ce înseamnă 0,5% sub nivelul maxim al dobânzii impuse prin program. BCR a acordat până în prezent circa 32.000 de credite „Prima Casă”, în valoare de peste 5.500 milioane lei. Clienţilor de peste 40 de ani, care nu pot beneficia de finanţarea primei locuinţe cu suport guvernamental, le este destinat creditul ipotecar „Casa mea”, cu dobândă fixă în primii trei ani şi pentru care poate fi adus drept garanţie şi un alt imobil decât cel achiziţionat prin credit. Începând cu februarie a.c., dobânda acestuia a fost redusă cu un punct procentual, pragul de plecare fiind acum de 5,25%. La toate categoriile de credite pentru locuinţă se impune asigurarea de casă obligatorie, iar DAE include şi costurile notariale. Anul trecut, BCR a înregistrat o creştere de peste patru ori a soldului creditelor ipotecare acordate în lei.
În prima fază, Raiffeisen Bank a solicitat un plafon de garantare pentru creditele „Prima Casă” 2014 de 90 mil. lei, pentru creditele-standard, şi de 40 mil. lei pentru cele prin ANL. „În perioada următoare, în funcţie de ritmul utilizării resurselor, intenţionăm să solicităm majorarea plafonului de garantare”, ne-au informat surse ale biroului de comunicare din cadrul băncii. Şi aici, în urma scăderii valorii indicelui ROBOR, costurile creditelor imobiliare, inclusiv prin „Prima Casă”, au fost reduse din ianuarie a.c. cu aproximativ 1%. Creditele din sectorul imobiliar au o pondere de 64% în totalul împrumuturilor acordate de bancă, incluzând aici şi creditele de nevoi personale garantate cu ipotecă.
Ceea ce se poate constata la o primă privire a ofertei imobiliare actuale este plaja foarte mare de costuri ataşate creditului, în condiţiile în care am solicitat pentru articolul de faţă exemple de calcul pentru cel mai ieftin şi respectiv cel mai costisitor împrumut imobiliar. După cum se poate vedea din simularea prezentată, DAE are la ora actuală, la creditele în lei, o limită minimă de 4,31% şi una maximă de aproape trei ori mai mare (12,62%).
Pentru a menţine în portofoliu un astfel de produs, băncile cu costuri de creditare exagerat de mari, precum ING Bank, spre exemplu, credem că vor fi nevoite ca în perioada imediat următoare să-şi schimbe strategia vizavi de creditul ipotecar şi imobiliar şi să vină cu o ofertă mai prietenoasă, comparabilă cu aceea a concurenţei. Un prim pas ar putea fi înscrierea lor în „Prima Casă”. „Am făcut demersurile necesare pentru aderarea la programul guvernamental şi ne dorim să putem oferi şi acest produs în cel mai scurt timp”, ne-au declarat surse ale ING Bank. Ceea ce ar fi de menţionat în cazul acestei bănci este perioada mare de finanţare (35 de ani) la produsul „ING Ipotecar”, la care suma maximă e de până la 900.000 lei, cu un avans minim de 15%. Îndatorarea practic pe viaţă poate însemna la final de contract o sumă totală de plată de aproape patru ori mai mare decât valoarea creditului.
Interes pentru economisire-creditare
Volumul creditelor imobiliare acordate de cele două bănci pentru locuinţe din România în cursul anului trecut a crescut cu peste 50%, evoluţie de luat în seamă chiar dacă, deocamdată, baza de raportare este încă una relativ restrânsă, comparativ cu pieţele unde sistemul funcţionează de mult mai multă vreme. Şi acest segment urmează trendul pieţei, fiind marcat în ultima perioadă de reduceri de dobânzi şi ajustări de produse destinate susţinerii de proiecte locative.
Începând cu 1 martie a.c., BCR Banca pentru Locuinţe vine cu un produs unic de economisire-creditare: „Locuinţa Avantaj Plus”. Acesta păstrează caracteristicile de bază ale sistemului de economisire-creditare, cu o perioadă de economisire în care clientul acumulează o parte din suma necesară pentru proiectul său locativ, urmată de creditare. Vorbim de credite în lei, cu o dobândă fixă de 5% pe an pe toată durata contractului. Mişcarea aceasta este una firească şi care anticipează de fapt scăderea dobânzilor pe piaţă, atât la economisire cât şi la creditare. O dobândă de 5% pe an plasează produsul, ca nivel de cost la client, după creditele „Prima Casă” şi înaintea celor imobiliare clasice practicate de majoritatea băncilor comerciale la ora actuală. Dar dacă acum o dobândă fixă de 5% este una atractivă, s-ar putea ca peste 7-10 ani să fie peste nivelul pieţei. Principalul avantaj rămâne acela că, din capul locului, clientul ştie cât are de plătit pe toată durata contractului. Pentru noul produs, perioada de economisire presupune o dobândă fixă de 2% pe an. În cazul în care clienţii doresc să înceapă proiectele locative cât mai repede, BCR Banca pentru Locuinţe are în continuare în ofertă credite anticipate şi intermediare în lei, cu dobândă fixă, de 4,44% pe an, pe toată durata creditului până la repartizarea contractului. La creditele din această categorie, garantate cu ipotecă, s-a aplicat o reducere de dobândă începând cu februarie 2014.
Tot în februarie a.c., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe a operat o reducere de dobânzi (cu peste un punct procentual) care priveşte creditele pentru domeniul locativ acordate imediat, cu şi fără ipotecă. Astfel, în primii cinci ani, la creditele în lei cu ipotecă, dobânda este fixă, între 5,5% şi 6,9% pe an, în funcţie de valoarea avansului (între 0% şi 40%). După această perioadă, dobânda fixă va fi de 4,5% pe an, pentru tot intervalul de creditare rămas, respectiv aproximativ 7-9 ani. La creditele în lei pentru domeniul locativ fără ipotecă continuă să fie percepute dobânzi mai ridicate. Astfel, în primii cinci ani, dobânda fixă variază între 7,5% şi 10,5%, în funcţie de avans, după care scade automat la 4,5%, nivel valabil pentru toată perioada rămasă a creditului.
În vreme ce condiţiile generale sunt respectate (produse în lei şi cu dobândă fixă), politica de comisioane este diferenţiată pentru cele două bănci. Astfel, BCR Banca pentru Locuinţe nu aplică comision de analiză a creditului şi de rambursare anticipată; evaluarea imobilului adus în garanţie şi asigurarea de viaţă sunt gratuite. Pe parcursul derulării unui contract de economisire-creditare, în cazul căruia nu există operaţiuni speciale sau solicitări de servicii suplimentare, se percep un comision de deschidere (1% din suma contractată) şi un comision anual de administrare a contului (28lei/an). Raiffeisen Banca pentru Locuinţe a renunţat recent la comisionul de analiză dosar la creditele imediate (anticipat şi intermediar), în valoare mai mică de 60.000 lei. În rest, comisioanele au rămas neschimbate: comision analiză dosar (400 lei şi respectiv 1400 lei) şi de administrare (36 lei/an) la creditele locative cu ipotecă, iar la cele fără ipotecă există un cost pentru asigurare (0,09% din valoarea creditului).
Actuala ofertă bancară imobiliară acoperă o varietate de segmente de clientelă, dar în mod firesc ţinteşte generaţia tânără, pentru care statul vine şi cu un program dedicat. În acelaşi timp, prima de la stat, în cuantum de 25% din economiile anuale, în limita a 250 de euro, asigurată pentru un singur contract de economisire-creditare pe client prin băncile pentru locuinţe, constituie un suport şi pentru creditarea în domeniu, chiar dacă aceasta vine cu întârziere. Astfel, la început de martie a.c., încă nu era achitată integral (ci doar în proporţie de circa 85%) prima de stat aferentă economiilor din 2012 realizate de clienţii celor două bănci pentru domeniul locativ. Problema e privită cu destulă detaşare de băncile în cauză, deşi poziţia acestora ar trebui să fie una mult mai activă în relaţia cu Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice pe acest subiect. „Produsul de economisire-creditare este unul pe termen lung, astfel încât momentul virării efective în cont a primei de stat nu este un element determinant în desfăşurarea contractului de economisire-creditare”, crede Aurelia Cionga, preşedintele Raiffeisen Banca pentru Locuinţe. Nici în opinia conducerii BCR Banca pentru Locuinţe nu prea contează întârzierea, ci faptul că, până la urmă, banii sunt daţi. „Prima de stat aferentă economiilor realizate în cursul anului 2012 a fost virată aproape integral. Clienţii sistemului de economisire-creditare au primit până în prezent 128 mil. lei primă de stat pentru 2012. În fiecare an, de la începutul sistemului de economisire-creditare din România, prima de stat a fost plătită în totalitate, indiferent de numărul de tranşe şi de momentul în care au fost realizate plăţile”, spune vicepreşedintele Carmen Schuster. De menţionat că, în conformitate cu OUG 99/2006, prima de stat trebuie să fie alocată după expirarea fiecărui an calendaristic, în termen de 60 de zile de la solicitarea transmisă de banca de profil. Ca şi programul guvernamental „Prima Casă”, important este ca subvenţia de stat, care dă sens sistemului de economisire-creditare, să continue.
COMMENTS