Creșterea numărului de investitori români în Dubai crește expunerea la riscuri

• Dubaiul se află pe locul al doilea între cele mai puțin riscante piețe imobiliare din lume, având un risc de numai 0,16%, după Varșovia (0,15%), potrivit băncii de investiții UBS.

• Randamente ale investițiilor nerealiste, situația juridică neclară, localizarea imobilului și împrejurimile, întârzierea construcției, necunoașterea clauzelor din contractul cu firma de property management se regăsesc între riscurile care pot genera pagube investitorilor.

• Un serviciu complet de analiză a riscurilor reduce la maximum orice eventuale pierderi financiare și îi optimizează cu adevărat investiția.

Boom-ul imobiliar din Emiratele Arabe Unite (EAU) s-a menținut și în 2023, făcând ca tot mai mulți români – de la milionari la persoane cu venituri medii – să fie atrași de investiții în această țară, dar mulți se expun la riscuri cauzate de necunoașterea specificului pieței și a legislației emirateze. Contextul favorabil al pieței este, adesea, speculat de către agenții imobiliari în dezavantajul clientului, fiind prioritizat comisionul și ignorat cu desăvârșire scopul investițional al cumpărătorului, a constat Departamentului dedicat investițiilor în Dubai din cadrul NAI Romania.

Frenezia imobiliară din ultima perioadă a generat o adevărată competiție între investitori la nivel global, între care se numără tot mai mulți români. Investitorii concurează pentru achiziția celor mai bune proprietăți „off-plan” (din faza de proiect), majoritatea proiectelor nou-lansate fiind „sold-out” (vândute integral) în câteva minute doar pe baza unor simple broșuri atractive.

Interesul ridicat este dat, între alte aspecte, de regimul fiscal: nu se plătește TVA la cumpărarea de proprietăți rezidențiale în Dubai, singura taxă mai costisitoare fiind cea de 4% din valoarea de achiziție datorată către Dubai Land Department, pe lângă alte costuri insesizabile. În plus, românii beneficiază și de prevederile Acordului încheiat între Guvernul României şi Guvernul EAU pentru evitarea dublei impuneri şi prevenirea evaziunii fiscale cu privire la impozitele pe venit, din 2016, care stipulează că „veniturile realizate de un rezident al unui stat contractant [adică un român] din proprietăţi imobiliare […] situate în celălalt stat contractant [în Dubai] sunt impozabile în celălalt stat [în Dubai].”

Din punct de vedere al randamentelor, investițiile imobiliare din Dubai alese inteligent conform criteriilor cheie de evaluare pot aduce un randament realist de circa  7/8-10% pe la închirierea pe termen lung. „Punctele cheie pe care le-am identificat în practică și pe care punem accentul în cadrul Departamentului dedicat investițiilor în Dubai la NAI România sunt alegerea unei locații vandabile, calitatea construcției, facilități și servicii, accesibilitate și conexiuni, analiza și diagnosticul juridic, precum și potențialul de creștere a valorii”, a precizat Casiana Dușa, specialist în drept emiratez, partener strategic al NAI Romania pentru Orientul Mijlociu.

Din păcate, sunt tot mai dese situațiile în care investitorii se lovesc de situații neplăcute însoțite de pierderi financiare ireversibile, care duc în mod inevitabil la pierderea încrederii în piața imobiliară dubaieză. Cele mai grave și mai costisitoare scenarii neplăcute, care reies din experiența Departamentului dedicat investițiilor în Dubai din cadrul NAI Romania, sunt:

1. După ce cumpărătorul semnează o rezervare („booking form”) și plătește avansul pentru o proprietate existentă în broșură și promovată la nivel de top cu randamente exagerate, își dă seama că localizarea, diagnosticul juridic, calitatea construcției, priveliștea, împrejurimile, facilitățile, accesibilitatea și conexiunile, precum și potențialul de creștere al valorii nu duc nici pe departe la scenariul utopic care li s-a prezentat inițial.

2. La achiziția unei proprietăți finalizate, cumpărătorul ține cont de recomandarea primită din partea agentului referitor la compania de property management cu care ar fi bine să colaboreze pentru exploatarea proprietății (de unde agentul primește un comision – „referral fee”), după care își dă seama că veniturile generate sunt derizorii, iar compania respectivă fructifică în mod abuziv cadrul contractual în care investitorul a intrat inconștient.

3. Cumpărătorul face o achiziție off-plan în speranța creșterii anuale de 20% pe an sub egida căreia sunt promovate aceste oferte, dar construcția nu evoluează în ritmul stabilit ori numărul de proiecte similare crește, prin urmare valoarea proprietății stagnează sau ritmul de creștere este mult sub nivelul promis.

4. Semnarea contractelor aferente tranzacțiilor imobiliare și administrării proprietăților fără a cunoaște legislația și cutuma locală duce deseori la blocaje investiționale cauzate de restricții ignorate inițial în favoarea scenariilor utopice promovate de agenții imobiliari.

5. Investitorii achită avansul pentru o proprietate aproape finalizată, bazându-se pe garanțiile verbale date de agenți că va putea obține finanțare de până la 50%, după care instituția bancară respinge cererea de pre-aprobare, iar cumpărătorul se confruntă cu situația unui blocaj major în care fie nu mai poate achita diferența, fie este nevoit să facă eforturi financiare majore pentru punerea la dispoziție a unor fonduri pe care nu le-a luat în calcul.

„În concluzie, din punct de vedere investițional este normal ca asumarea unui risc să fie proporțională cu câștigul, de aceea este imperios necesar să cunoști toate criteriile de mai sus și să analizezi toate semnalele de alarmă încă de la început. Cu alte cuvinte, la NAI Romania avem experiența de a expune toate riscurile încă dinainte de achiziție. Un cumpărator inteligent nu are probleme în a achita 5-10.000 de euro pentru un serviciu complet de analiză a riscurilor, întrucât acest demers îi reduce la maxim eventualele pierderi financiare și îi optimizează cu adevărat investiția”, consideră Casiana Dușa.