Dintre proiectele imobiliare ale ultimilor ani doar o parte au atins succesul comercial urmărit de dezvoltatori, în timp ce altele au reuşit cu greu să se menţină pe linia de plutire sau au eşuat complet.
Bineînţeles, instituţiile financiare care au finanţat aceste proiecte acordând împrumuturi de zeci de milioane de euro au fost în mod direct afectate. Aşa cum spuneam cu altă ocazie, fazei iniţiale de restructurări de credite în lumina noilor condiţii de piaţă (perioade de graţie, termene extinse şi dobânzi majorate) i-a urmat, în cazurile nefericite de eşec, faza procedurilor de insolvenţă, a falimentelor şi a eforturilor de limitare a pierderilor.
Problematica. Vom încerca, în rândurile ce urmează, să ne concentrăm atenţia asupra dificultăţilor pe care băncile le pot întâmpina în administrarea şi valorificarea activelor aferente proiectelor imobiliare rezidenţiale. Subiectul este unul în mod special sensibil, având în vedere că unele dintre aceste proiecte au intrat în insolvenţă/faliment la un moment în care fusese atins un grad ridicat de ocupare, dar înainte de clarificarea situaţiei juridice a bunurilor de interes comun. Ne interesează aşadar cazul acelor proiecte rezidenţiale finalizate şi parţial sau cvasi-total ocupate, şi mai puţin situaţia (mult mai nefericită) celor abandonate în fazele iniţiale de dezvoltare şi fără şanse reale de a fi finalizate. Motivul este acela că logica simplă a lichidării prin vânzarea bunurilor la preţul cel mai mare în vederea unui grad cât mai ridicat de recuperare a creanţelor se poate lovi de considerente sociale care, în scenariile pesimiste, ar putea atrage riscuri reputaţionale asupra instituţiilor financiare implicate.
Marile dezvoltări rezidenţiale şi-au atras cumpărătorii prin facilităţile puse la dispoziţie, astfel încât prin achiziţia unei case sau a unui apartament cumpărătorul dobândea (sau ar fi trebuit să dobândească) şi acces la locuri de joacă, piscină, spaţii comerciale, grădiniţe şi şcoli, parcări, terenuri de sport sau altele asemenea. Prin urmare, ceea ce cumpărătorii au urmărit să dobândească nu s-a limitat la unitatea de locuit şi terenul/cota-parte de teren aferentă, ci a însemnat şi un drept de a beneficia de toate cele de mai sus. Acest ultim aspect poate ridica şi cele mai multe probleme, în lipsa unei reglementări legale specifice proiectelor de acest tip. Nu este aşadar de mirare că situaţia juridică a multor aspecte esenţiale care ţin de structura proiectelor rezidenţiale este în multe cazuri oarecum tulbure, iar situaţii precum cele câteva exemple care urmează nu sunt rare: (1) imobile din acelaşi complex imobiliar aflate în proprietatea unor persoane diferite de dezvoltator, (2) imobile asupra cărora proprietarii de unităţi de locuit au cel mult un drept de servitute sau un drept contractual de folosinţă, (3) existenţa unui număr semnificativ de rezidenţi neproprietari cu „rate la dezvoltator” sau (4) absenţa contractelor individuale de utilităţi şi interpunerea dezvoltatorului ca furnizor intermediar. De adăugat la cele de mai sus faptul că în anumite situaţii proiectul a fost finanţat de mai multe instituţii financiare („club deals”), fapt care nu face mai uşoară administrarea situaţiilor dificile, precum falimentul dezvoltatorului.
Pluralitatea debitorilor şi a creditorilor implicaţi. Potrivit legii 85/2006 privind procedura insolvenţei şi a falimentului („Legea 85/2006”), înlocuită recent de legea 85/2014 („Noul Cod al Insolvenţei”), procedurile de insolvenţă/faliment privesc doar persoana aflată în stare de insolvenţă sau faliment şi nu pot fi extinse la alte persoane din grup. Astfel, în măsura în care proiectul este dezvoltat de mai multe societăţi (cel mai adesea din acelaşi grup), o abordare unitară a procedurii este dificilă atâta vreme cât fiecare societate relevantă este supusă unei proceduri distincte şi este foarte posibil ca şi creditorii să fie diferiţi. În mod special în cazul proiectelor rezidenţiale, posibilitatea redresării şi în final a ieşirii din insolvenţă depinde de capacitatea debitorului (sau a debitorilor) de a continua administrarea în bune condiţii a proiectului (inclusiv asigurarea diverselor facilităţi şi furnizarea de utilităţi acolo unde este cazul), astfel încât unităţile de locuit rămase disponibile să poată fi vândute sau închiriate în termeni convenabili. Aşa cum spuneam însă mai sus, nu sunt rare situaţiile în care bunurile respective se află în proprietatea unor debitori diferiţi. Principala dificultate în aceste cazuri rezultă din faptul că, deşi proiectul în sine a fost gândit şi poate fi valorificat ca un tot unitar, situaţia este diferită din punct de vedere juridic, iar din perspectiva procedurilor de insolvenţă, debitorii sunt trataţi ca întreprinderi diferite. Prin urmare, chiar dacă interesul economic este comun, coordonarea se poate dovedi dificilă între administratorii numiţi de adunări ale creditorilor având o componenţă diferită, iar şansele de redresare sunt cu atât mai scăzute. Aceleaşi considerente se aplică şi în cazul procedurilor de faliment, când bunuri care constituie un tot economic aparţin unor debitori diferiţi.
Noul Cod al Insolvenţei pare să aducă o soluţie parţială, reglementând situaţia procedurilor de insolvenţă a mai multor societăţi din acelaşi grup. Astfel, prevederile Capitolului II (Dispoziţii speciale privind procedura insolvenţei grupului de societăţi) din Titlul II (Procedura insolvenţei) al Noului Cod al Insolvenţei permit, în funcţie de structura datoriilor grupului către creditori, diverse grade de coordonare între procedurile de insolvenţă care privesc membrii unui grup de societăţi (şi care proceduri rămân, în esenţă, separate). Gradul minim de coordonare este dat de unificarea de competenţe, în sensul în care toate dosarele de insolvenţă ale membrilor grupului vor fi repartizate aceluiaşi judecător sindic – aici trebuie subliniat că acest lucru se va întâmpla doar dacă procedurile sunt deschise prin cerere comună. De asemenea, plecând de la premisa care defineşte grupul de societăţi, şi anume că au acţionari comuni sau se află indirect sub control comun, adunările asociaţilor/acţionarilor au obligaţia de a numi acelaşi administrator special pentru fiecare societate în insolvenţă. De asemenea, noua reglementare instituie obligaţia cooperării între administratorii judiciari desemnaţi în fiecare dosar de insolvenţă, iar dacă cel puţin 50% din masa credală a fiecărui debitor este comună, atunci legea instituie obligaţia desemnării aceluiaşi administrator judiciar pentru fiecare debitor. Deşi rămâne de văzut cum vor fi aplicate aceste prevederi în practică, credem că noile dispoziţii reprezintă un pas în faţă în direcţia unei mai bune administrări a procedurilor de insolvenţă în cazul activităţilor desfăşurate într-o structură de grup. Evident, prevederile Noului Cod al Insolvenţei se vor aplica procedurilor începute după data intrării sale în vigoare, procedurile începute înainte de această dată continuând potrivit legii 85/2006. Vedem însă astfel perfect posibile scenariile în care un proiect imobiliar împărţit între mai multe societăţi din grup poate fi valorificat în mod unitar în cadrul procedurilor de insolvenţă.
Drepturile rezidenţilor. Dacă drepturile rezidenţilor asupra unităţilor de locuit nu ridică probleme, nu aceeaşi este situaţia în ce priveşte drepturile asupra celorlalte facilităţi care se pot găsi în mod uzual într-un complex rezidenţial. Practica obişnuită este aceea ca rezidenţii să dobândească fie proprietatea în cote-părţi indivize asupra străzilor şi căilor de acces în general, fie un drept de servitute asupra acestora – în ambele cazuri, fiind vorba de drepturi reale, situaţia juridică a acestor bunuri de uz comun este destul de clară. În schimb, accesul la alte facilităţi este de cele mai multe ori de natură pur contractuală, agreat între rezidenţi şi dezvoltator – includem în această categorie locurile de joacă, spaţiile cu destinaţie comercială, parcuri, grădiniţe şi altele asemenea.
Cu privire la acestea, se pune întrebarea în ce măsură ar putea administratorul judiciar/lichidatorul ca, în scopul maximizării averii debitorului, să schimbe destinaţia bunurilor (de exemplu, vânzarea terenului pe care se află locul de joacă către un alt dezvoltator în vederea construirii de locuinţe)? Din păcate, nici Legea 85/2006 şi nici Noul Cod al Insolvenţei nu par să ofere un răspuns suficient de clar. Deschiderea procedurii nu atrage în mod automat denunţarea contractelor în derulare, iar administratorul judiciar/lichidatorul poate denunţa doar acele contracte care nu au fost executate în totalitate sau substanţial de toate părţile (în plus faţă de Legea 85/2006, Noul Cod al Insolvenţei stabileşte şi un termen de prescripţie de 3 luni în acest scop). Dat fiind că cele mai multe dintre contractele de vânzare-cumpărare vor fi fost deja integral executate de către cumpărători în momentul deschiderii procedurii, iar dezvoltatorul a pus deja la dispoziţie facilităţile respective, o interpretare rezonabilă a prevederilor legale anterior menţionate ar fi aceea că administratorul judiciar/lichidatorul nu este îndreptăţit să schimbe destinaţia bunurilor, indiferent dacă astfel ar obţine maximizarea averii debitorului. În cazul în care aceasta se întâmplă totuşi, credem că cumpărătorii ar putea obţine în instanţă împiedicarea unor acţiuni de această natură sau despăgubiri – nu excludem însă nici posibilitatea răspunderii administratorului judiciar/lichidatorului pentru prejudiciul creat. Aceste consecinţe ar putea fi evitate, de exemplu în cazul înstrăinării anumitor bunuri în cadrul procedurii, prin includerea unor obligaţii contractuale în sarcina eventualilor dobânditori, în sensul respectării de către aceştia a beneficiilor cumpărătorilor.
Situaţia rezidenţilor cu „rate la dezvoltator”. Odată cu diminuarea posibilităţilor de a obţine credite ipotecare, aşa-numita metodă a „ratelor la dezvoltator” sau „rent-to-buy” a căpătat amploare, astfel încât o mare parte dintre rezidenţii din noile dezvoltări imobiliare au dobândit un simplu drept de folosinţă, cu posibilitatea dobândirii proprietăţii după achitarea tuturor ratelor. O particularitate a acestor aranjamente este că unităţile de locuit continuă să se afle în patrimoniul dezvoltatorului aflat în procedură de insolvenţă, iar în cazul în care aceasta evoluează spre faliment, vor trebui în final lichidate. Deşi această categorie de rezidenţi beneficiază de un anume grad de protecţie (dar nu vom intra aici în detalii), rămân plauzibile scenariile în care casa sau apartamentul ocupat vor fi în final scoase la vânzare către o altă persoană. Un astfel de scenariu se poate dovedi complicat şi doar pentru că ar implica evacuarea rezidentului care a ocupat imobilul în baza unui drept de folosinţă şi este evident că, în realitate, acesta ar fi persoana cea mai potrivită către care oferta de vânzare ar trebui adresată.
Este de aşteptat însă ca aceşti rezidenţi să nu dispună de sumele necesare, astfel încât cumpărarea va fi posibilă doar cu ajutorul unui credit ipotecar, iar banca finanţatoare a proiectului şi titulara ipotecii asupra aceluiaşi imobil s-ar afla în cea mai potrivită poziţie pentru a-l acorda. Cu toate acestea, nu cunoaştem ca normele de creditare ale băncilor să prevadă o procedură diferenţiată pentru acest tip de situaţii, deşi credem că ar fi necesară. Procedura de acordare a unui credit ipotecar presupune încadrarea solicitantului în condiţiile de calificare impuse de bancă, într-un proces de management al riscului de credit. Din punct de vedere economic însă, faţă de un rezident cu „rate la dezvoltator”, banca are deja o expunere, deoarece neplata de către acesta a ratelor va afecta direct veniturile dezvoltatorului alocate rambursării creditului către banca finanţatoare. Astfel, în măsura în care banca ar reuşi să acorde credite ipotecare rezidenţilor, ar reuşi să translateze şi în acelaşi timp să „fărâmiţeze” mari expuneri neperformante în expuneri mai mici din categoria celor performante atâta vreme cât debitorii ipotecari continuă să îşi plătească ratele. Evident, o soluţie de acest tip presupune un efort logistic suplimentar în lichidarea bunurilor dezvoltatorului falit.
COMMENTS