Cele douăsprezece bănci înscrise în programul guvernamental „Prima Casă VI”, etapă lansată în august a.c., au venit de curând cu oferta de cost, elementele distincte fiind marja practicată la ROBOR3M (care variază între 0 şi 2,5 p.p.) şi comisioanele aplicate.
H.G. 565/2013 privind implementarea programului „Prima Casă”, publicată în Monitorul Oficial din 7 august, stabileşte noile condiţii de derulare a programului, ca noutate creditele şi respectiv garanţiile urmând a fi acordate numai în moneda naţională. „Pentru anul 2013, a fost alocat un plafon suplimentar în valoare de 1 miliard de lei, din care 300 milioane lei sunt destinate achiziţiei locuinţelor construite de Agenţia Naţională pentru Locuinţe. Băncile care beneficiază de suplimentarea de plafon sunt BCR, BRD, Banca Transilvania, Raiffeisen Bank, CEC Bank, Alpha Bank, Piraeus Bank, Bancpost, Leumi Bank, Credit Agricole, Intesa Sanpaolo Bank şi Millennium Bank”, informează pentru revista noastră surse din cadrul Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii – FNGCIMM. Decizia de acordare a creditelor exclusiv în lei este urmarea firească a orientării din ultimul an a BNR şi a băncilor comerciale spre creditarea în moneda naţională, în ideea eliminării riscului valutar suportat de clienţi. Surse din piaţă consideră că, pe termen lung, decizia ar putea avea un impact benefic asupra creditării prin impunerea monedei naţionale şi ar pune presiune pe scăderea dobânzilor la împrumuturile în lei. Pe termen scurt, însă, calculele arată că cei care accesează un credit prin actualul program guvernamental „Prima Casă” trebuie să plătească mai mult comparativ cu oferta etapelor anterioare în euro. Pentru a contracara acest lucru, mai toate băncile din actuala fază a programului au venit cu o soluţie de compromis constând în mărirea gradului de îndatorare la nivel de client. Dar asta presupune, evident, un risc suplimentar pentru client şi implicit pentru bancă. Vizavi de costuri, trebuie menţionat că diferenţa e dată la ora actuală de marja pe care banca o pune la indicele de referinţă ROBOR la trei luni, care poate fi zero (doar la o singură ofertă – Banca Transilvania), sau ceva mai mică decât pragul admis de regulamentul programului de patru puncte procentuale. În condiţiile în care la unele bănci participante la program au apărut comisioane suplimentare, relevantă rămâne dobânda anuală efectivă, care varia la început de septembrie între 6,22% şi 7,58% pe an. Din informaţiile primite pentru articolul de faţă reiese că BCR şi Raiffeisen Bank vin cu o dublă ofertă „Prima Casă VI”, una dintre acestea la un nivel de dobândă puţin mai redus, care presupune virarea salariului la banca respectivă.
Principalul avantaj al programului rămâne avansul de 5% (faţă de minimum 25% în cazul creditelor standard în euro şi 15% la creditele în lei), ceea ce permite şi românilor ce nu dispun de economii consistente, dar se dovedesc eligibili din punct de vedere al veniturilor, să-şi achiziţioneze o locuinţă.
În 2013, până la lansarea celei de-a şasea etape a programului, FNGCIMM a acordat 19.000 de garanţii pentru finanţări accesate, în valoare de circa 704 milioane euro. Valoarea totală a plafonului de creditare pentru „Prima Casă IV” (în care este inclus plafonul suplimentat de 200 mil. euro pentru anul 2012 şi plafonul suplimentat de 200 mil. euro pentru 2013 pus la dispoziţia băncilor care şi-au epuizat plafonul pentru „Prima Casă IV”) a fost în valoare de 1,17 miliarde euro. „Măsura împărţirii riscului de creditare între stat şi băncile participante, luată în anul 2011, a avut ca principal efect continuarea programului «Prima Casă» în limitele plafonului de garantare eliberat la momentul respectiv şi în aceleaşi condiţii de creditare pentru beneficiari”, consideră surse din cadrul FNGCIMM.
Conform datelor statistice furnizate de FNGCIMM, 29% din valoarea garanţiilor acordate până acum la creditele „Prima Casă” a fost destinată achiziţiei de imobile construite între anii 2008-2013, 51% reprezintă garanţii pentru locuinţe cu două camere, 29% pentru trei camere, iar 12% pentru garsoniere. Ponderea beneficiarilor cu vârsta cuprinsă între 26 şi 35 de ani reprezintă 69%, a celor peste 35 de ani 16%, iar a celor sub 25 de ani 15%.
Cel mai mare plafon
BCR a primit de la FNGCIMM un plafon de 220 milioane lei pentru acordarea de credite în cadrul programului guvernamental „Prima Casă VI”, din care 70 mil. lei sunt destinaţi achiziţionării de locuinţe construite de ANL. De menţionat că acesta este cel mai mare plafon distribuit în actuala etapă a programului. Specialiştii băncii estimează că cea mai mare parte a plafonului va fi utilizată până la sfârşitul acestui an. Spre deosebire de alte bănci participante la actuala etapă a programului, care solicită clientului de la început identificarea locuinţei, BCR aprobă creditul „Prima Casă” înainte de găsirea acesteia. Se dă astfel posibilitatea clientului de a căuta locuinţa dorită într-un interval de până la 120 de zile, spre deosebire de alte bănci (Banca Transilvania, spre exemplu) care solicită ca documentele pentru dosarul de creditare să cuprindă inclusiv planurile casei vizate. Pentru clienţii care-şi primesc salariul la BCR, dobânda la „Prima Casă VI” este formată din ROBOR la 3 luni plus o marjă de 2,3% pe an (faţă de 2,5% pentru restul clienţilor). Ca nivel al dobânzii anuale efective la astfel de credite, prima bancă din sistem se plasează după Banca Transilvania (DAE – 6,22%), Alpha Bank (6,35%) şi Credit Agricole (6,46%).
„Având în vedere modificările legislative care permit achiziţionarea locuinţelor construite de ANL de către chiriaşii acestora prin programul «Prima Casă» şi avantajul pe care-l oferă pe termen lung creditarea în lei prin eliminarea riscului valutar, apreciem că cererea de credite «Prima Casă» în această etapă a creditării exclusiv în moneda naţională se va menţine la acelaşi nivel cu etapele anterioare”, anticipează specialişti ai primei bănci din sistem. Aceştia estimează, de asemenea, că într-un orizont de timp de unu-doi ani, ponderea creditelor în lei va depăşi 50% din totalul creditului neguvernamental.
În prima parte a acestui an, creditul mediu acordat de BCR prin programul „Prima Casă” a fost de circa 125.000 lei, peste 35% fiind pentru locuinţe noi sau construite între 1990 şi momentul aplicării pentru credit. Aproximativ 56% dintre solicitanţi sunt bărbaţi din mediul urban, cu studii medii, căsătoriţi, cu vârsta medie de 33 de ani. BCR a fost un susţinător constant al programului „Prima Casă”, în unele tape ale acestuia deţinând o cotă de piaţă de până la 45%. Din august 2009 şi până la începutul actualei etape, BCR a acordat credite „Prima Casă” în valoare de 1,2 miliarde euro pentru aproximativ 31.000 de familii.
Cel mai bun cost
La final de august a.c., Banca Transilvania anunţa că ieftineşte împrumuturile „Prima Casă”, practicând o DAE de 6,23% şi o dobândă nominală de 3,76%, valabilă până la 30 septembrie a.c., în condiţiile unei marje de 0%. Drept urmare, clienţii pot lua un împrumut cu până la 7,8% mai mare decât în etapa „Prima Casă IV”. Gradul de îndatorare poate merge în prezent până la 65%. La capitolul costuri mai apar un depozit colateral echivalent a trei rate de dobândă, o taxă de gestiune lunară de 0,17% din soldul creditului, taxa de 70 lei plătită Arhivei Electronice de Garanţii Reale Mobiliare, asigurarea imobilului (0,1% pe an din valoarea evaluată a acestuia) şi comisionul de gestiune datorat FNGCIMM de 0,49% pe an, calculat la soldul garanţiei statului (care se aplică la toate creditele acordate de băncile participante la program). Pentru plata cu întârziere a ratelor de credit, împrumutatul va plăti o dobândă majorată al cărei nivel este de 20% pe an. Plafonul actual al BT pentru „Prima Casă” este de 105 mil. lei, din care 35 mil. lei au ca destinaţie cumpărarea de locuinţe ANL.
Şi BRD a primit comunicarea de la FNGCIMM cu privire la noul plafon destinat programului, valoarea totală a acestuia fiind de 180 mil. lei, din care 60 mil. lei destinate cumpărării de locuinţe prin ANL. Nivelul de dobândă practicat (ROBOR3M plus 2,5 p.p.) se regăseşte la majoritatea băncilor incluse în actualul program (BCR, Millennium Bank, Bancpost, Alpha Bank, Credit Agricole şi Piraeus Bank). Excepţie fac, pe lângă Banca Transilvania, CEC Bank (ROBOR3M plus 1,9 p.p.), Raiffeisen Bank (ROBOR3M plus 2,4, respectiv 2,2 p.p.), Bank Leumi (ROBOR3M plus 2,45 p.p.) şi Intesa Sanpaolo Bank (ROBOR3M plus 3,25 p.p.). În paralel, BRD a lansat recent o ofertă de credit imobiliar/ipotecar în lei şi euro unică pe piaţă, prin care asigură cea mai lungă dobândă fixă (şapte ani). Spre comparaţie, în cazul creditelor în lei cu un avans mai mare de 15% şi pe o durată de până la 20 de ani, dobânda fixă în primii şapte ani este de 6,6%, adică competitivă cu cea de la „Prima Casă”, însă cu un DAE la un nivel mai ridicat, de 8,09% faţă de 6,83% la „Prima Casă VI”.
Produs performant
Raiffeisen Bank a reluat, în a doua parte a lunii august, creditarea la „Prima Casă” şi va acorda împrumuturi în valoare totală de 260 mil. lei, din care 30% pentru locuinţe construite prin ANL. CEC Bank dispune în prezent de un plafon suplimentar al garanţiilor în moneda naţională în valoare totală de 90 mil. lei, din care 30 mil. lei pentru locuinţe ANL. „Credem că oferta de creditare în moneda naţională va fi primită cu interes de către clienţi, având în vedere costurile avantajoase practicate de banca noastră pentru acest produs”, anticipează surse din cadrul CEC. În 2013, în etapa anterioară a programului, valoarea medie a creditelor „Prima Casă” acordate de bancă a fost de aproximativ 155.000 lei, fiind înregistrate cereri inclusiv din partea tinerilor care aveau o locuinţă cu o suprafaţă utilă de până în 50 m.p. Din experienţa de până acum a băncii în program, solicitantul de credit este în general un tânăr de peste 25 de ani, cu studii superioare, căsătorit şi care nu dispune de o locuinţă proprietate personală.
Alpha Bank intenţionează să-şi consolideze poziţia de jucător activ şi în actuala etapă a programului, în condiţiile în care „Prima Casă” este prima opţiune pentru persoanele care doresc un credit pentru achiziţionarea celei dintâi locuinţe, mai ales din perspectiva nivelului scăzut al avansului solicitat. „În cadrul actualei etape am putea asista la o scădere a sumelor accesate, în funcţie de capacitatea financiară a solicitantului”, ne-au precizat surse din bancă. Media creditului acordat de la începutul acestui an a fost de aproximativ 40.500 euro, doar 4% dintre beneficiari achiziţionând locuinţe noi.
Millennium Bank este, de asemenea, o prezenţă constantă în program, plafonul alocat pentru actuala etapă fiind de 21 mil. lei. Pentru „Prima Casă IV” a beneficiat de un plafon 50 mil. euro, utilizat integral şi suplimentat ulterior cu 21 mil. lei. Valoarea medie a creditelor sale din program s-a situat în jurul a 40.000 de euro. După ce a utilizat întreg plafonul pentru „Prima Casă IV”, Intesa Sanpaolo Bank participă la actuala ofertă de gen cu 30 mil. lei, anticipând că, „cel mai probabil, cererea va fi mult mai redusă datorită dobânzii mai mari decât la euro şi implicit a unui cost al creditului mai ridicat şi a unei sume maxime împrumutate mai mici”. Creditul mediu a fost aici de 40.000 euro, circa 60% dintre împrumuturi privind construcţii noi. Majoritatea beneficiarilor au optat pentru perioada maximă de acordare, de 30 de ani.
Bancpost estimează că va putea răspunde solicitărilor de credit pentru „Prima Casă” primite până la finele acestui an. „Ne aşteptăm ca cererea în lei pentru acest gen de produs să crească în mod considerabil până la nivelul volumului de credite „Prima Casă” în euro, prin reorientarea preferinţei clienţilor, având în vedere avantajul major al programului, şi anume avansul minim de 5%, faţă de 25% la un credit standard în euro”, au declarat surse din bancă. Managementul Leumi Bank preconizează, la rândul său, „o cerere ridicată pentru creditul «Prima Casă», dar şi o scădere a ritmului de acordare a acestuia, din cauza diferenţialului de dobândă lei/euro, conturat într-o rată cu 30% mai ridicată la lei. Astfel, vor fi mai puţini clienţi eligibili pentru această etapă a programului”, subliniază acesta. Banca Credit Agricole România a primit o suplimentare a plafonului de 12 mil. lei, pe fondul unui interes crescut din partea potenţialilor beneficiari de astfel de împrumuturi.
Ca trăsătură generală, beneficiarii creditelor „Prima Casă” au dovedit până acum un bun comportament plată, cu relativ puţine întârzieri la achitarea ratelor şi rare cazuri de executări silite. „Prima Casă”, spun reprezentanţi ai băncilor menţionate, s-a dovedit până acum un produs cu o performanţă foarte bună, cu mult peste media portofoliului acestora în ceea ce priveşte rambursarea creditelor. Rata creditelor neperformante în cadrul programului „Prima Casă” reprezenta la început de septembrie a.c. 0,1% din soldul creditelor de profil.
COMMENTS