Tăvălugul *Legea Dării în plată*, continuă să se rostogolească ameţitor. Şi cu câtr viteza de deplasare e mai mare, cu atât opiniile par a fi mai divergente. Evident, dialogul pare o noţiune depăşită, interacţiunea rezumându-se la aruncatul de la distanţă al unor aşazis argumente mai degrabă de propagandă. Într-un context de acest tip, la iniţiativa BCR şi BRD, în cadrul tradiţionalului eveniment „Un weekend cu presa economică”, organizat de Finmedia şi Piaţa Financiară, am organizat un panel de discuţie pentrua afla punctul de vedere al mediului academic pe subiectul în cauză. Chiar dacă din diferite motive nu au participat la discuţii nici reprezentanţi ai BNR şi nici ai ARB, discuţiile care au avut loc între un reprezentant al băncilor, Bogdan Neacşu, director general adjunct al Garantibank România (căruia îi mulţumesc că a dat curs invitaţiei), reprezentanţii presei şi respectiv câteva nume sonore din peisajul academic românesc (cu specializare economică, evident) au arătat faptul că se poate dialoga şi normal, pe argumente, pe tema *Dării în plată*.

Ce au remarcat paneliştii, dincolo de o lipsă reală a dialogului? Faptul că nimeni nu caută la rădăcină- spre exemplu nu arată că un atare text legislativ necesită schimbarea legislaţiei bancare- preferând să profereze ameninţări de la înălţimea diferitelor tribune. Fără îndoială, e o lege fără noimă al cărui rol de protecţie ar fi putut fi foarte uşor absorbit într-o formă îmbunătăţită a Legii falimentului personal. Asta dacă nu s-ar fi dorit protejarea altor categorii sociale, evident (a se citi acoperirea unor eşecuri în investiţii imobiliare).

Opinia unanimă a participanţilor la dezbateri a fost că actualul proiect de lege ar trebui lăsat momentan deoparte şi ar trebui fixat un moment zero de la care să repornească discuţiile. Iar ambele părţi trebuie să vină cu studii concrete, de impact, care să arate în mod cât mai fidel ce se întâmplă dacă s-ar aplica vreuna din variantele vehiculate sau dorite ale Dării în plată.

Care-i scopul real?

Discuţiile au debutat cu punctul de vedere al Directorului General Adjunct Garanti Bank, Bogdan Neacşu în privinţa legii menţionate, acesta insistând cu precădere asupra întrebărilor legate de scopul real al legii, de aplicabilitatea acesteia în sensul retroactivităţii şi de cei ce vor fi ajutaţi prin intermediul ei. „Care este scopul acestei legi, care este aplicabilitatea ei, în sensul retroactivităţii, ce se va întâmpla? Pe cine ajutăm cu această lege. Trebuie să privim şi din unghiul băncii, căci aceasta este datoare să-şi reprezinte toţi clienţii. Atât cei care sunt buni platnici cât şi ceilalţi, iar reglementările interne trebuie să se refere la toate aceste categorii” a specificat Bogdan Neacşu. Nu trebuie să uităm nici faptul că băncile nu operează cu banii propri, ai acţionarilor, ci cu banii deponenţilor!

Din discuţii a răzbătut inclusiv ideea că băncile aveau nevoie de un semnal pentru a oferi o atenţie mai mare consumatorului, mai ales în urma incidentelor specifice crizei din 2008 sau a celor cauzate de creditele în CHF, incidente ce au condus la pierderi în cadrul sectorului bancar, dar şi la dinamitarea încrederii din partea populaţiei faţă de bănci. Prof. univ. dr. Cristian Spulber, de la Universitatea din Craiova a remarcat cu tristeţe că doar politicienii se bucură de mai puţină popularitate decât bancherii (9%, respectiv 11%) .

Critica adresată modului în care băncile au abordat clienţii, prin faptul că nu au creat cadre specifice celor ce au început să aibă probleme financiare era de aşteptat. Existau multiple tipuri de abordări, convenţii, negocieri astfel încât să nu se ajungă la o situaţie asociată vânătorii. „Când un client începe să nu mai poată plăti el aduce pierderi pentru bănci, drept pentru care creditorul are în vedere situaţii precum reeşalonări sau executări silite. Referindu-ne la ultima perspectivă, băncile nu s-au grăbit să execute silit clienţii. Nu sunt volume mari din acest punct de vedere, ceea ce evidenţiează faptul că băncile l-au înţeles pe client şi au încercat reeşalonarea sau restructurarea înainte de asta” a punctat Bogan Neacşu.

 Duş rece pentru bănci

Din această perspectivă s-a ridicat problema faptului că băncile nu au fost transparente în cadrul contractelor realizate cu clienţii, căci nu au specificat posibilitatea vânzării creditelor neperformante către terţi (colectori de creanţe). Iar cei din urmă s-au dovedit în cele mai multe dintre cazuri agresivi în recuperarea creditelor, situaţie ce a condus la rândul ei la creşterea aversiunii indivizilor faţă de bănci.

„Contextul este neprielnic pentru această dezbatere, căci băncile din România ocupă penultimul loc după partidele politice la capitolul încredere, conform unor studii recente. De aproximativ 26 ani durează acest context de ură împotriva băncilor, însă şi acestea din urmă au contribuit la generarea unei astfel de situaţii. În contracte nu se preciza posibilitatea migrării creditului către recuperatori, iar oamenii au semnat actele cu o instituţie reglementată de BNR. (…) Acesta este suportul pe care s-au încurajat neîncrederile. Creditul se reazimă pe încredere, bidirecţională, iar în situaţiile de care vorbim atât băncile, prin lipsa transparenţei cât şi clienţii, prin neînţelegerea responsabilităţii de plată au greşit.” a spus declarat Cristi Spulbăr.

Dat fiind faptul că în cadrul evenimentului au fost invitate în principal personalităţi ale mediului academic nu puteau fi omise ideile cu privire la lipsa educaţiei financiare, aceasta fiind considerată drept una dintre cauzele principale ale problemelor dintre bănci şi clienţi. „Cine trebuia să se ocupe de cultura financiară cu clientul? Banca, nu? Dar la noi s-a uitat de prudenţa bancară, iar costul riscului l-au suportat acţionarii şi clienţii. Aplicarea legii Darea în plată ne va face să ne trezim cu privire la gradul de îndatorare şi să ne ocupăm de problema încrederii. (…) Băncile vor face întotdeauna lobby în favoarea lor, dar ar trebui să treacă dincolo de ipocrizia pe care au înfăţişat-o până în prezent, asta pentru binele lor” a precizat prof.univ.dr. Nicolae Petria, de la Universitatea Lucian Blaga din Sibiu.

Pe baza celor menţionate de profesorul Nicolae Petria, fost bancher- până nu demult preşedinte al Consiliului de Supraveghere al BC Carpatica- s-au discutat detaliile cu privire la modelele de risc utilizate de bănci în perioada crizei, modele ce nu au fost suficient de bine calibrate conform spuselor acestuia, căci instituţiile cu pricina au vizat cu precădere cota de piaţă şi au omis riscul din scopul lor. Această situaţie a fost evidenţiată prin trecerea de la împrumuturi cu rate prevăzute până la 30%-40% din venitul indivizilor şi s-a mers până la 70%, situaţie din care se remarcă vânzarea produselor bancare fără o strategie pe termen lung. Unde e însă pragul optim până la care se poate împrumuta un individ? „Când pragul era de 30-35% din venituri, multe voci acuzau băncile că nu vor să crediteze. Când procentul a urcat la 70%, s-a dovedit a fi nesănătos, iar vocile au început din nou critica, recomandând întoarcerea la 30-35%. Atunci, care ar fi optimul în măsură să mulţumească pe toată lumea?” De acest oprim sunt interesate în primul rând băncile. Ele vor trebuii să canalizeze eventualele aspiraţii nerealiste ale clienţilor către unele care să nu-i expună unui viitor incert.

Revenind la declaraţiile din cadrul conferinţei, participanţii sunt de părere că argumente şi măsuri emoţionale împotriva legii dării în plată, de tipul creşterii avansului, nu sunt fezabile pe termen lung. „Şi din ce vor trăi acestea, din credite corporative? Corporaţiile au început să se autofinanţeze pe alocuri. Din creditarea statului?” întreabă retoric profesorul Nicolae Petria.

La rândul său, conf. univ.dr. Bogdan Căpraru a susţinut ideea conform căreia o lege a dării în plată corectă, fără retroactivitate, ar putea aduce puţină ordine în piaţa bancară: „Legea Dării în plata are atât părţi rele, cât şi bune. Dacă ea ar fi pusă pe principii sănătoase, într-o formulă corectă, ar putea avea un efect de disciplinare a pieței, de responsabilizare a ambelor părți: banca ar fi mai prudentă atunci când acordă un credit, va putea previziona mai clar riscurile la cre se expune. În ceea ce privește debitorul – ‚consumatorul ’ cum îl numeşte legea, va conștientiza mai clar la ceea ce se înhamă pe termen lung. Va avea cumva şi un efect psihologic asupra acestora. Acest lucru nu poate fi posibil decât în contextul caracterului optinal al legii. Şi aici când zic opţional, mă refer ca la posibilitatea de a opta să aibă acces ambele părţi: băncile să poată opta să aibă produse de creditare cu dâre în plată sau nu, clienţii să poată opta pentru banca/produsul cu dâre în plată sau nu. Clauza darii în plata ar face două tipuri de produse: cel cu dâre în plata mai scump şi mai restrictiv din perspectiva avansului, deoarece înglobează un risc mai mare. Am putea face analogia cu creditele cu dobânda variabilă şi cele cu dobânda fixa – creditele cu dobânda fixa sunt mai scumpe, dar asigura o predictibilitate în ceea ce priveşti dimensiunea ratei dobânzii care rămâne fixa pe toată perioada. Dacă dobânda creşte peste nivelul iniţial la momentul semnării contractului, debitorul rămâne cu rata de la început stabilită. Aşa şi la darea în plata, dacă doreşte să devină acoperită de situaţia în care nu va putea plăti ratele şi valoarea garanţiei este sub cea a creditului de rambursat, se va asigura că nu va mai plăti nimic în plus. Practic am putea-o considera că o clauză de asigurare financiară”.

Logica celor invocate mai sus nu mai poate deveni valabilă în contextul retroactivităţii, pentru că riscul darii în plata nu a fost încorporat în stabilirea condiţiilor de creditare. ”Constatam şi o recurenţă în ceea ce priveştea retroactivitatea în domeniul reglementarilor adresate sistemului bancar (vezi ord 50, rezolvarea creditelor în franci etc). Acest lucru induce un risc al schimbărilor legislative în sistem, cu creşterea costurilor finantarrilor şi cu efecte asupra tuturor clienţilor băncilor, atât actuali, cât şi viitori. Astfel, legea capătă şi un caracter discreţionar: pentru a salva o parte din debitori, va trasnfera povară asupra altora. De asemenea, cum vor privi clienţii deponenţi aceste situaţii, în contextul în care unele bănci ar putea avea probleme în urma aplicării retroactive a legii? Un „bank run” cred că nu e de dorit și nici o reorientare masivă a economsirii către numerar sau consum, în contextul în care alte alternative nu sunt acceptate. Astfel, concluzionând, actuala formă a legii are trei puncte slabe majore cu efecte perverse în viitor: retroactivitatea, obligativitatea pentru toate contractele şi caracterul discreţionar faţă de clienţi. ”

Pe baza ideii enunţate de Bogdan Căpraru s-a discutat aspectul preferinţelor consumatorului. Dacă acesta optează pentru darea în plată, cel mai probabil va plăti mai mult pentru creditarea în acest regim, în timp ce fără această condiţie, produsul ales de către acesta ar putea fi mai ieftin. Exemplul este preluat din cele 11 state americane care au optat pentru darea în plată, dar şi acolo legea nu are caracter universal, iar debitorii ipotecari aduc garanţii personale, în funcţie de tipul de credit obţinut, după cum scria recent consilierul BNR, Cristian Bichi, pe blogul BNR.

Modelul a fost disputat pe parcursul evenimentului, unde s-a specificat faptul că în aceste state legislaţia locală prevede faptul că pentru case pot fi acordate numai credite „non-recourse”, în cazul cărora, în situaţie de default, creditorul poate recupera numai activul depus garanţie. Această regulă este acceptată explicit, de la bun început, de partile contractante. Politica creditelor „non-recourse” limitează astfel alegerile în materie de creditare pentru clienţi şi conduce la credite mai scumpe. În celelalte state SUA, nu există prevederi precum cele menţionate şi nici o piaţă pentru creditele „non-recourse”. În schimb, sunt acordate credite de tip „recourse”, în cazul cărora banca se poate îndrepta, pentru acoperirea datoriei, asupra activelor personale şi veniturilor viitoare ale debitorului. Conform celor scrise de consilierul BNR acest ultim model („recourse mortgage”), unde există garantia personala a debitorului, este cel ce se regăseşte în toate ţările dezvoltate, incluzând ţările din Europa, Japonia, Canada, Australia. Ar trebui însă să acordăm o mai mare atenţie modelelor europene, pentru că totuţi România e o ţară membră UE şi trebuie să respecte angajamentele comunitare. Asta dacă mai vrea să rămână în structura după care a alergat atâta amar de ani. Nu putem să negăm faptul că SUA e SUA iar UE e UE.

Printre concluziile din cadrul evenimentului s-au numărat următoarele idei:

• Legea dării în plată nu a adus cu sine argumente bazate pe studii de impact, pe date, pe sondaje. Lansarea ei a început cu un iz populist.

• Sectorul bancar avea nevoie de un astfel de semnal, pentru a se sesiza cu privire la riscurile la care s-a expus, dar şi pentru a adopta o atitudine transparentă faţă de consumator.

• Dacă legea va trece în forma actuală, tinerii vor avea cel mai mult de suferit în urma acestui eveniment. Argumentul statului în chirie, fiind contestat de inexistenţa unei pieţe reglementate la nivelul acesta.

• Educaţia financiară este o problemă mare a societăţii româneşti, ce se reflectă implicit în atitudinea clienţilor faţă de sectorul bancar.

• În definitiv băncile se vor adapta, la fel vor face şi clienţii.

• Aşteptările mediului academic cu privire la posibila dare în plată a imobilelor/terenurilor începând din momentul implementării legii sunt mici (maxim 10% dintre indivizi vor opta pentru asta).

 Totul despre Darea în plată

Mugur Isărescu, Guvernatorul BNR: „Cum să nu spui că nu este confuzie în societatea românească, sau cel puţin în media, dacă o lege care a fost prezentată ca fiind socială, devine pe rând o lege a dreptăţii. Dacă există o lege a dreptăţii, înseamnă că sunt şi legi strâmbe, nu? Devine apoi o lege a haiduciei, asta e şi mai interesant. (…)După cei cu cheile la casă pot să vină cei cu cheile de la maşină, frigiderul pe care l-au folosit un an, îl aduc înapoi în plată. Facem un depozit de frigidere şi maşini de spălat în holul băncii. În partea cealaltă mai facem şi un ţarc pentru animale”.

 Mario Draghi, preşedinte, Banca Centrală Europeană: ”Autoritatile romane trebuie sa evalueze daca retroactivitatea proiectului de reglementare respecta principiile Constitutiei Romaniei. Cu toate acestea, BCE observa ca introducerea de masuri cu efect retroactiv, precum acest proiect de reglementare, riscă să compromită siguranţa juridică si nu respecta principiul asteptarilor legitime.“

 Liviu Voinea, Viceguvernatorul BNR: “Pe noi ne preocupă impactul acestei legi asupra sistemului bancar, deci şi a celor care doresc să ia credite în viitor. Acum, cineva poate strânge avansul într-un an pentru Prima casă (5%) şi în patru ani pentru un credit standard (15%). Dacă Prima casă se va închide pentru că este inclusă în legea dării în plată, iar băncile nu o vor mai avea în ofertă, banii necesari pentru un avans vor fi strânşi în opt ani (la un avans de 35%).”

 Bogdan Olteanu, Viceguvernatorul BNR: “Nu ne aşteptăm, în mod special, să existe foarte multe dări în plată. (…) Consecinţele bilanţiere asupra băncilor nu se produc în momentul dării în plată, ele se produc în momentul adoptării legislaţiei, pentru că băncile sunt reglementate prudenţial, printr-o directivă europeană, care obligă instituţiile de credit să provizioneze la momentul la care un credit nu mai are garanţiile necesare. Consecinţele legii în actuala formă nu s-ar vedea la momentul la care un debitor s-ar duce să ceară darea în plată, ci se vor vedea la momentul adoptării legii .”

Sergiu Manea, Preşedinte BCR: „Sper ca în al doisprezecelea ceas să înţelegem oportunitatea oferită de preşedintele Klaus Iohannis pentru consultare şi colaborare. Piaţa nu poate funcţiona atunci când drepturi, legi şi instituţii fundamentale ale democraţiei şi economiei libere sunt desconsiderate. Industria bancară are, în orice caz, datoria legală de a asigura administrarea efectivă şi prudentă a instituţiei de credit în susţinerea deponenţilor săi. Schimbarea condiţiilor va atrage măsuri de protecţie şi nu de creştere sau prosperitate.(…) Personal, am privit retrimiterea în Parlament a Legii dării în plată drept o oportunitate pentru ca sectorul financiar, reprezentanţii mediului legislativ şi cei ai consumatorilor sa se aplece asupra unor modificări constructive care să ţină cont de constrângerile şi interesele tuturor părţilor, de principiile generale de drept, ale Constituţiei, ale instituţiei contractului.”

Philippe Lhotte, Directorul General BRD: “Ezit între termeni, pentru că situaţia ne face să ne gândim la o poziţie între suprarealism şi absurd. Este de neînţeles în afara României această lege. Banca Centrală Europeană nu înţelege pur şi simplu şi se nelinişteşte. Toţi experţii Uniunii Europene nu înţeleg de ce această lege în România. Va servi la ce această lege? Ce se va obţine prin ea? Nicio altă ţară nu are o astfel de lege. Sigur că aceasta a fost gândită pentru cazurile sociale, dar, după cum stau lucrurile, putem să ne întrebăm dacă nu cumva legea va avea un efect negativ asupra economiei.”

Steven van Groningen, Preşedinte Raiffeisen Bank: „Dacă legea se aprobă, se schimbă ceva esenţial, pentru că cel care ia creditul nu mai răspunde în faţa băncii cu averea lui, nu mai dau practic credit la o persoană, ci eu, ca bancă, finanţez un activ şi trebuie să calculez cum poate evolua valoarea acestui activ în 10-15 ani. De aceea cer avans mai mare. E ca la leasing financiar. Avansul nu mai depinde de bonitatea clientului, ci de fluctuaţia valorii activului.”

Radu Graţian Gheţea, Preşedinte CEC Bank: „Sper să nu se ajungă la promulgarea acestei legi. Avem nişte antecedente, apropo de legi care au fost promovate până la un anumit moment. Cel mai elocvent exemplu este OUG 50, care este o ordonanţă foarte corectă, bună, numai că în forma ei ini’ială se spunea că se aplică retroactiv, ceea ce până la urmă nu s-a întâmplat. Această lege a dării în plată, dacă cineva va avea răbdarea şi îşi ia şi responsabilitatea… ea se poate aplica cu câteva amendamente, foarte importante. Primul amendament este să nu se aplice retroactiv pentru ca legea să fie constituţională. Dacă se doreşte să aibe o componentă socială, trebuie specificat clar că o astfel de dare în plată se face în anumite condiţii, dacă cel în cauză este într-adevăr în imposibilitate de plată. Legea nu trebuie să lase invitaţie, cum lasă acum invitaţie, pentru cine vrea să îşi schimbe casa. Trebuie să clarifice acel proces de transfer (al bunului). Când iei activele trebuie să te gândeşti şi la pasive. A luat banca casa, dar are datorii casa? Are chiriaşi? Sunt plătite impozitele, taxele? Este în stare bună?”

Răsvan Radu, CEO UniCredit Bank: „În cazul în care apare Legea dării în plată, toate băncile vor trebui să inventeze sau să scoată un nou produs care este foarte asemănător celui de leasing. Eu nu fac estimări privind ce vor face alte bănci, dar uitaţi-vă cum arată un produs de leasing imobiliar şi veţi înţelege cam care vor fi sau în ce zonă se vor situa următoarele condiţii de a accesa un credit de acest gen. Deci, vorbim despre un alt produs. (…) Noi chiar am propune să creăm un produs special, un credit special cu dare în plată şi să funcţioneze pe lângă creditul ipotecar obişnuit, astfel încât clientul să poată alege: vrei un credit de dare în plată sau vrei unul ipotecar obişnuit?”

László Diósi, CEO OTP Bank: “Piaţa creditării va fi mult mai segmentată, după aprobarea Legii privind darea în plată. Mai exact, cred că avansul de 15% pentru creditele ipotecare acordate în marile oraşe poate fi păstrat fără probleme. Spre exemplu, în Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara sau Iaşi, piaţa imobiliară este vie, sunt multe tranzacţiişi nu vom avea probleme deloc. Dar în mediul rural şi în oraşele mici, unde piaţa imobiliară merge foarte încet cu foarte puţinetranzacţii, creditarea imobiliară ar putea fi mult mai scumpă şi ar putea presupune o contribuţie mai mare din partea clienţilor. ”

 Asociaţia Română a Băncilor: „ARB îşi exprimă îngrijorarea faţă de modul în care Parlamentul României a nesocotit prevederile legislaţiei naţionale şi europene şi fundamentele unei economii de piaţă prin adoptarea legii privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite. (…) Legea adoptată induce riscuri sistemice sectorului bancar din România, având impact asupra stabilităţii financiare a acestuia prin afectarea solvabilităţii băncilor cu posibile consecinţe asupra deponenţilor. În plus, această lege generează impact direct asupra bugetului statului prin intermediul programului Prima Casă, care este garantat de FNGCIMM în proporţie de 50%.”

 Comisia Europană: „O preocupare majoră privind legea dării în plată în forma actuală o reprezintă aplicabilitatea retroactivă întrucât acest lucru ridică motive serioase de îngrijorare privind securitatea juridică şi stabilitatea sectorului financiar. Totodată, un alt motiv de îngrijorare îl reprezintă larga aplicabalitate a proiectului de lege în cazul tuturor tipurilor de credite. Unele dispoziţii ale proiectului de lege privind darea în plată pot genera un risc sistemic, iar punerea în aplicare a acestei legi poate constitui o provocare pentru stabilitatea financiară.“

 Ministerul Justiţiei şi CSM
„Procedura de urgență pentru contestarea notificării prevăzută în legea dării în plată trebuie să asigure garanțiile pentru un proces echitabil și atrage atenția că este posibil ca un termen redus pentru soluționarea contestațiilor să producă „disfuncționalități” în activitatea instanțelor de judecată. (…) De asemenea, schimbarea obiectului prestației stabilite printr-un contract nu se poate realiza în afara acordului de voință al părților.“

Darea in plată….

prof.univ.dr. Cristian Păun, cristianpaunfinantare.ro

Ultimele luni au avut drept cap de afiş în dezbaterile publice o problemă spinoasă legată de un anumit tip de finanţare pentru persoanele fizice – creditul ipotecar, anume introducerea unei facilităţi pentru debitorul cu probleme sub forma dreptului de a ceda imobilul ipotecat creditorului fără ca acesta să mai poată urmări debitorul pentru diferenţa de sumă care ar rezulta din valorificarea ipotecii pe piaţă (facilitate denumită generic „dare în plată”). Din păcate, ca multe alte aberații deja criticate de mine (închiderea supermarketurilor în weekend, procent fixat de produse românești în supermarketuri etc.), și această inițiativă are ca port-drapel pe reprezentanții liberalismului românesc. Politicienii din România încă mai au de învățat enorm cu privire la cum funcționează piețele, care este rolul social al acestora, de ce și când este nociv intervenționismul statului în mecanismele pieței, cum se reglează automat piețele sau despre problemele specifice piețelor monetare și de capital.

De unde a apărut problema şi necesitatea revizuirii practicii şi legislaţiei în domeniul creditelor ipotecare? De la o problemă specifică perioadei de recesiune: preţul activelor prăbuşindu-se temporar punea serioase probleme celor care nu mai puteau să îşi achite ratele la creditele ipotecare în situaţia în care ei doreau să părăsească înţelegerea cu banca. Banca îi menţinea la plată pentru diferenţă, diferenţă dificil de susţinut de un debitor cel mai probabil aflat în șomaj, fără perspectiva unui venit cert sau cu un venit drămuit drastic de necesitatea reducerii costurilor impusă de scăderea vânzărilor. Această problemă dispare când economia este pe creștere (ceea ce deja observăm că se întâmplă ușor, ușor în utimii 2 ani).

Să revenim puțin la comparația între practica creditelor ipotecare de până acum (cele care nu conțin opțiunea dării în plată) și cele vizate de ”reforma” domeniului introdusă, chipurile, de darea în plată. Până acum puteai să iei credit ipotecar cu avans foarte mic (chiar existau produse ipotecare cu avans 0 la unele bănci – Banca Transilvania era una dintre ele) și cu scadențe generoase pentru riscul sistemic pe care continuă să îl aibă România (o țară încă neinclusă pe lista țărilor OCDE sau a țărilor emergente). Atât avansul cât și scadențele erau permise de faptul că debitorul împarte cu banca riscul legat de valorificarea în caz de faliment personal a imobilul ipotecat. Altfel spus, dacă intrai în incapacitate de a rambursa creditul ipotecar, banca încerca să valorifice (mai bine sau mai rău) ipoteca și diferența o percepea în continuare de la debitor, din veniturile viitoare ale acestuia. Dacă pe piață prețul caselor rămâne relativ constant, diferența pe care banca ar pretinde-o ar fi apropiată de 0; dacă pe piață prețul caselor crește semnificativ, debitorul înregistrează o diferență în plus în urma valorificării ipotecii (are chiar profit) iar dacă pe piață prețul caselor scade semnificativ (cum s-a întâmplat în criză), banca are dreptul să reclame pierderea din veniturile viitoare ale debitorului. Banca nu își asumă pierderea în acest caz și o transferă debitorului pentru că și profitul potențial generat în situație de creștere a prețurilor caselor este transferat debitorului. Contractul de credit ipotecar practic lasă riscul (care este și o pierdere potențială dar și o oportunitate potențială de a câștiga) la nivelul debitorului, creditorul neputând fi făcut responsabil de costurile implicate de acest risc. Risc mai mic pentru creditor înseamnă și costuri mai mici pentru acesta, adică condiții de creditare mai favorabile pentru debitori care, în România, s-au reflectat în avans și scadență.

Opțiunea de dare în plată ar muta acest risc către bănci. Adică băncile ar încasa profitul (dacă prețul caselor e în creștere) sau pierderea (dacă prețul e în scădere) la o potențială valorificare a ipotecii dacă debitorul intră în incapacitate de rambursare a datoriei. Este vorba clar un risc suplimentar impus băncii pentru care banca va cere protecție și va reclama venituri suplimentare care să acopere pierderile potențiale. Reacția băncilor de a introduce un avans consistent este justificată. La fel și reacția probabilă de a reduce semnificativ scadențele. În aceeași notă se înscrie și reticența de a mai finanța proiecte de tipul ”Prima Casă” (cu variantele de upgrade), având în vedere calitatea îndoielnică a imobilelor cu caracter social (cele de la ANL în special). Băncile vor da mult mai greu credite, vor cumpăni mult mai bine valoarea imobilelor ipotecate și nu vor mai deschide ușa tuturor. Deși aparent măsura aceasta se vedea a fi una care să îi protejeze pe săraci, tineri și amărâți ea lovește în final exact în aceștia, având efectul opus.

Este binevenită o lege în acest sens? Evident că nu. Piața ar trebui să ofere aceste produse bancare dacă ele se cer. În piață ar fi apărut și s-ar fi concurat ambele tipuri de produse ipotecare dacă era nevoie. Numai că nivelul scăzut al veniturilor și riscul sistemic ridicat pentru România (tradus printr-o expunere ridicată la un efect potențial de contagiune) a făcut ca în piață să reziste și să se dezvolte doar creditul ipotecar fără dare în plată care lasă riscul legat de imobil la debitor dar care oferă în compensație un avans redus (chiar avans zero) și scadențe foarte mari. Legiuitorul care va scoate din piață cu forța un produs sau altul nu face decât să altereze mecanismele de piață. Criza ne-a învățat că e nevoie poate și de o clauză de tip ”dare în plată” dar pe care băncile să o negocieze direct cu clienții lor în balans cu alte opțiuni pe care nu le mai oferă. Toate eforturile de reglementare în acest sens (culmea venite pe filieră liberală) sunt complet demagogice și populiste cu efecte distructive pentru piața imobiliară.

Pericolul cel mai mare al inițiativelor legislative recente este acela al aplicării unei astfel de măsuri forțate contractelor deja semnate în trecut. Ideea de a scăpa acum câțiva debitori de recuperarea diferenței negative, care s-au lăcomit la a se întinde mai mult decât le permitea plapuma în perioada de boom imobiliar, lovind în toți ceilalți dar și în potențiali debitori va avea efecte mult mai dramatice la nivel de sistem financiar și la nivel de dezvoltatori de proiecte imobiliare.

Darea în plată este o non-problemă pentru creditele ipotecare care vor fi semnate de acum înainte și o non-soluție pentru creditele din trecut. Trebuie să ne obișnuim cu acest gând (chiar dacă pentru mulți nu pare confortabil): piața are suficiente mecanisme de gestionare a riscurilor potențiale, contractul între părți fiind cel mai important instrument în acest sens (nu o lege strâmbă votată din dorința de a mai atrage câteva voturi la alegerile din acest an). Dovada este că deja foarte multe bănci sunt dispuse să includă între clauze și ”darea în plată”, evident cu condiționalitățile de rigoare. Prin intervenția brutală a politicului în relația contractuală dintre creditor și debitor nu facem decât să distrugem nu să creăm valoare economică.

Asociaţia Analiştilor Financiar Bancari: o spirală în cascadă a efectelor economice negative

Un sondaj derulat în rândul membrilor de către Asociaţia AnaliştilorFinanciar Bancari din România scoate în evidenţă faptul că Legea Dării în Plată (cedarea garanţiei pentru stingerea datoriei faţă de creditor, în forma sa actuală, fără limite de aplicare şi criterii sociale) poate determina un efect negativ asupra creditării prin prisma impredictibilităţii cadrului legislativ şi reducerii drepturilor contractuale şi de proprietate ale creditorului.

67% dintre analiştii chestionaţi consideră că s-ar putea reduce creditarea într-o măsurăsemnificativă datorită restrângerii numărului de clienţi eligibili ori creşterii prudenţei creditorilor. Numai 10% consideră că efectele ar fi minime, deoarece Legea se referă la un număr redus de cazuri de clienţi aflaţi în dificultate financiară.

53% dintre analişti consideră că Legea Dării în Plată produce efecte puternic negative, din punct de vedere macroeconomic, al investiţiilor ori al prosperităţii generale a populaţiei. Pentru 30% dintre analişti efectele estimate sunt moderate, prin prisma încetinirii temporare a unor sectoare economice.

Ȋn viziunea a peste 80% dintre analiştii chestionaţi, rolul disponibilităţii creditării imobiliare asupra populaţiei şi a economiei în general este important, pornind de la calitatea condiţiilor de locuit ale populaţiei, până la efectul de mobilizare macroeconomica (sectorul imobiliar, materiale de construcţii, etc.). Numai 20% dintre analişti consideră componenta de resurse financiare disponibile pentru consum ca fiind mult mai importantă.

Cu toate acestea, 47% dintre analişti consideră că efectele asupra stabilităţii sistemului financiar bancar per ansamblu ar fi moderate, datorita capitalizării puternice a băncilor locale.

43% dintre analişti însă consideră că ar exista pierderi financiare semnificative, cu urmări negative în solvabilitatea unor instituţii private.

50% dintre analiştii chestionaţi se aşteaptă la blocarea pieţei imobiliare şi a sectorului construcţiilor, precum şi la reducerea încrederii consumatorilor. O proporţie egală estimează doar efecte limitate în ceea ce priveşte tranzacţiile imobiliare.

Participanţii la sondajul AAFBR au transmis în acelaşi timp comentarii extensive privind proiectul de lege Darea în Plata, în contextul de piaţă actual. Pe baza acestora, Asociaţia Analiştilor Financiar Bancari din România doreşte să pună în evidenţă faptul că potenţialele efecte depind semnificativ de forma finală a legii şi de normele metodologice ce vor fi emise pentru aplicarea ei, astfel încât de lege sa beneficieze categoria socială vizată.

Cu toate acestea, incertitudinea care marchează legislaţia primară / secundară face aproape imposibilă vizualizarea unui rezultat probabil, care depinde semnificativ de măsurile prudenţiale ale instituţiilor financiar-bancare şi gestionarea ulterioară a situaţiei.

Situaţia curentă de piaţă este marcată de incertitudine şi neîncredere, ceea ce determină un potenţial disruptiv considerabil, posibil a fi neutralizat numai printr-o abordare metodică şi echilibrată din partea instituţiilor financiar-bancare, cu o monitorizare atentă a evoluţiei reale a riscului transferat către acestea de forma curentă a legii. O abordare necorelată cu riscul real şi fragilitatea realităţii economice actuale, combinată cu o legislaţie vagă, pot genera o spirală de efecte în cascadă cu un rezultat economic final semnificativ negativ.

Dacă măsurile de compensare a riscului adoptate de instituţiile bancare depăşesc posibilităţile populaţiei acestea vor conduce la o încetinire notabilă a creditării, care va genera o scădere a preţului imobilelor. Aceasta va genera, la rândul său, creşterea ratei de abandon a creditului şi va conduce inevitabil la creşterea portofoliului imobiliar al băncilor scos către vânzare, determinând o presiune suplimentară de scădere a preţurilor locuinţelor / materialelor de construcţii, generând astfel un cerc vicios cu efecte asupra întregii economii.

Darea in plată….

prof.univ.dr. Cristian Păun, cristianpaunfinantare.ro

Ultimele luni au avut drept cap de afiş în dezbaterile publice o problemă spinoasă legată de un anumit tip de finanţare pentru persoanele fizice – creditul ipotecar, anume introducerea unei facilităţi pentru debitorul cu probleme sub forma dreptului de a ceda imobilul ipotecat creditorului fără ca acesta să mai poată urmări debitorul pentru diferenţa de sumă care ar rezulta din valorificarea ipotecii pe piaţă (facilitate denumită generic „dare în plată”). Din păcate, ca multe alte aberații deja criticate de mine (închiderea supermarketurilor în weekend, procent fixat de produse românești în supermarketuri etc.), și această inițiativă are ca port-drapel pe reprezentanții liberalismului românesc. Politicienii din România încă mai au de învățat enorm cu privire la cum funcționează piețele, care este rolul social al acestora, de ce și când este nociv intervenționismul statului în mecanismele pieței, cum se reglează automat piețele sau despre problemele specifice piețelor monetare și de capital.

De unde a apărut problema şi necesitatea revizuirii practicii şi legislaţiei în domeniul creditelor ipotecare? De la o problemă specifică perioadei de recesiune: preţul activelor prăbuşindu-se temporar punea serioase probleme celor care nu mai puteau să îşi achite ratele la creditele ipotecare în situaţia în care ei doreau să părăsească înţelegerea cu banca. Banca îi menţinea la plată pentru diferenţă, diferenţă dificil de susţinut de un debitor cel mai probabil aflat în șomaj, fără perspectiva unui venit cert sau cu un venit drămuit drastic de necesitatea reducerii costurilor impusă de scăderea vânzărilor. Această problemă dispare când economia este pe creștere (ceea ce deja observăm că se întâmplă ușor, ușor în utimii 2 ani).

Să revenim puțin la comparația între practica creditelor ipotecare de până acum (cele care nu conțin opțiunea dării în plată) și cele vizate de ”reforma” domeniului introdusă, chipurile, de darea în plată. Până acum puteai să iei credit ipotecar cu avans foarte mic (chiar existau produse ipotecare cu avans 0 la unele bănci – Banca Transilvania era una dintre ele) și cu scadențe generoase pentru riscul sistemic pe care continuă să îl aibă România (o țară încă neinclusă pe lista țărilor OCDE sau a țărilor emergente). Atât avansul cât și scadențele erau permise de faptul că debitorul împarte cu banca riscul legat de valorificarea în caz de faliment personal a imobilul ipotecat. Altfel spus, dacă intrai în incapacitate de a rambursa creditul ipotecar, banca încerca să valorifice (mai bine sau mai rău) ipoteca și diferența o percepea în continuare de la debitor, din veniturile viitoare ale acestuia. Dacă pe piață prețul caselor rămâne relativ constant, diferența pe care banca ar pretinde-o ar fi apropiată de 0; dacă pe piață prețul caselor crește semnificativ, debitorul înregistrează o diferență în plus în urma valorificării ipotecii (are chiar profit) iar dacă pe piață prețul caselor scade semnificativ (cum s-a întâmplat în criză), banca are dreptul să reclame pierderea din veniturile viitoare ale debitorului. Banca nu își asumă pierderea în acest caz și o transferă debitorului pentru că și profitul potențial generat în situație de creștere a prețurilor caselor este transferat debitorului. Contractul de credit ipotecar practic lasă riscul (care este și o pierdere potențială dar și o oportunitate potențială de a câștiga) la nivelul debitorului, creditorul neputând fi făcut responsabil de costurile implicate de acest risc. Risc mai mic pentru creditor înseamnă și costuri mai mici pentru acesta, adică condiții de creditare mai favorabile pentru debitori care, în România, s-au reflectat în avans și scadență.

Opțiunea de dare în plată ar muta acest risc către bănci. Adică băncile ar încasa profitul (dacă prețul caselor e în creștere) sau pierderea (dacă prețul e în scădere) la o potențială valorificare a ipotecii dacă debitorul intră în incapacitate de rambursare a datoriei. Este vorba clar un risc suplimentar impus băncii pentru care banca va cere protecție și va reclama venituri suplimentare care să acopere pierderile potențiale. Reacția băncilor de a introduce un avans consistent este justificată. La fel și reacția probabilă de a reduce semnificativ scadențele. În aceeași notă se înscrie și reticența de a mai finanța proiecte de tipul ”Prima Casă” (cu variantele de upgrade), având în vedere calitatea îndoielnică a imobilelor cu caracter social (cele de la ANL în special). Băncile vor da mult mai greu credite, vor cumpăni mult mai bine valoarea imobilelor ipotecate și nu vor mai deschide ușa tuturor. Deși aparent măsura aceasta se vedea a fi una care să îi protejeze pe săraci, tineri și amărâți ea lovește în final exact în aceștia, având efectul opus.

Este binevenită o lege în acest sens? Evident că nu. Piața ar trebui să ofere aceste produse bancare dacă ele se cer. În piață ar fi apărut și s-ar fi concurat ambele tipuri de produse ipotecare dacă era nevoie. Numai că nivelul scăzut al veniturilor și riscul sistemic ridicat pentru România (tradus printr-o expunere ridicată la un efect potențial de contagiune) a făcut ca în piață să reziste și să se dezvolte doar creditul ipotecar fără dare în plată care lasă riscul legat de imobil la debitor dar care oferă în compensație un avans redus (chiar avans zero) și scadențe foarte mari. Legiuitorul care va scoate din piață cu forța un produs sau altul nu face decât să altereze mecanismele de piață. Criza ne-a învățat că e nevoie poate și de o clauză de tip ”dare în plată” dar pe care băncile să o negocieze direct cu clienții lor în balans cu alte opțiuni pe care nu le mai oferă. Toate eforturile de reglementare în acest sens (culmea venite pe filieră liberală) sunt complet demagogice și populiste cu efecte distructive pentru piața imobiliară.

Pericolul cel mai mare al inițiativelor legislative recente este acela al aplicării unei astfel de măsuri forțate contractelor deja semnate în trecut. Ideea de a scăpa acum câțiva debitori de recuperarea diferenței negative, care s-au lăcomit la a se întinde mai mult decât le permitea plapuma în perioada de boom imobiliar, lovind în toți ceilalți dar și în potențiali debitori va avea efecte mult mai dramatice la nivel de sistem financiar și la nivel de dezvoltatori de proiecte imobiliare.

Darea în plată este o non-problemă pentru creditele ipotecare care vor fi semnate de acum înainte și o non-soluție pentru creditele din trecut. Trebuie să ne obișnuim cu acest gând (chiar dacă pentru mulți nu pare confortabil): piața are suficiente mecanisme de gestionare a riscurilor potențiale, contractul între părți fiind cel mai important instrument în acest sens (nu o lege strâmbă votată din dorința de a mai atrage câteva voturi la alegerile din acest an). Dovada este că deja foarte multe bănci sunt dispuse să includă între clauze și ”darea în plată”, evident cu condiționalitățile de rigoare. Prin intervenția brutală a politicului în relația contractuală dintre creditor și debitor nu facem decât să distrugem nu să creăm valoare economică.

Asociaţia Analiştilor Financiar Bancari: o spirală în cascadă a efectelor economice negative

Un sondaj derulat în rândul membrilor de către Asociaţia AnaliştilorFinanciar Bancari din România scoate în evidenţă faptul că Legea Dării în Plată (cedarea garanţiei pentru stingerea datoriei faţă de creditor, în forma sa actuală, fără limite de aplicare şi criterii sociale) poate determina un efect negativ asupra creditării prin prisma impredictibilităţii cadrului legislativ şi reducerii drepturilor contractuale şi de proprietate ale creditorului.

67% dintre analiştii chestionaţi consideră că s-ar putea reduce creditarea într-o măsurăsemnificativă datorită restrângerii numărului de clienţi eligibili ori creşterii prudenţei creditorilor. Numai 10% consideră că efectele ar fi minime, deoarece Legea se referă la un număr redus de cazuri de clienţi aflaţi în dificultate financiară.

53% dintre analişti consideră că Legea Dării în Plată produce efecte puternic negative, din punct de vedere macroeconomic, al investiţiilor ori al prosperităţii generale a populaţiei. Pentru 30% dintre analişti efectele estimate sunt moderate, prin prisma încetinirii temporare a unor sectoare economice.

Ȋn viziunea a peste 80% dintre analiştii chestionaţi, rolul disponibilităţii creditării imobiliare asupra populaţiei şi a economiei în general este important, pornind de la calitatea condiţiilor de locuit ale populaţiei, până la efectul de mobilizare macroeconomica (sectorul imobiliar, materiale de construcţii, etc.). Numai 20% dintre analişti consideră componenta de resurse financiare disponibile pentru consum ca fiind mult mai importantă.

Cu toate acestea, 47% dintre analişti consideră că efectele asupra stabilităţii sistemului financiar bancar per ansamblu ar fi moderate, datorita capitalizării puternice a băncilor locale.

43% dintre analişti însă consideră că ar exista pierderi financiare semnificative, cu urmări negative în solvabilitatea unor instituţii private.

50% dintre analiştii chestionaţi se aşteaptă la blocarea pieţei imobiliare şi a sectorului construcţiilor, precum şi la reducerea încrederii consumatorilor. O proporţie egală estimează doar efecte limitate în ceea ce priveşte tranzacţiile imobiliare.

Participanţii la sondajul AAFBR au transmis în acelaşi timp comentarii extensive privind proiectul de lege Darea în Plata, în contextul de piaţă actual. Pe baza acestora, Asociaţia Analiştilor Financiar Bancari din România doreşte să pună în evidenţă faptul că potenţialele efecte depind semnificativ de forma finală a legii şi de normele metodologice ce vor fi emise pentru aplicarea ei, astfel încât de lege sa beneficieze categoria socială vizată.

Cu toate acestea, incertitudinea care marchează legislaţia primară / secundară face aproape imposibilă vizualizarea unui rezultat probabil, care depinde semnificativ de măsurile prudenţiale ale instituţiilor financiar-bancare şi gestionarea ulterioară a situaţiei.

Situaţia curentă de piaţă este marcată de incertitudine şi neîncredere, ceea ce determină un potenţial disruptiv considerabil, posibil a fi neutralizat numai printr-o abordare metodică şi echilibrată din partea instituţiilor financiar-bancare, cu o monitorizare atentă a evoluţiei reale a riscului transferat către acestea de forma curentă a legii. O abordare necorelată cu riscul real şi fragilitatea realităţii economice actuale, combinată cu o legislaţie vagă, pot genera o spirală de efecte în cascadă cu un rezultat economic final semnificativ negativ.

Dacă măsurile de compensare a riscului adoptate de instituţiile bancare depăşesc posibilităţile populaţiei acestea vor conduce la o încetinire notabilă a creditării, care va genera o scădere a preţului imobilelor. Aceasta va genera, la rândul său, creşterea ratei de abandon a creditului şi va conduce inevitabil la creşterea portofoliului imobiliar al băncilor scos către vânzare, determinând o presiune suplimentară de scădere a preţurilor locuinţelor / materialelor de construcţii, generând astfel un cerc vicios cu efecte asupra întregii economii.