Cerinţele chiriaşilor şi ale proprietarilor de imobile se schimbă, iar clădirile trebuie văzute ca spaţii care oferă un echilibru între viaţa privată, în cazul clădirilor rezidenţiale, şi ca spaţii de socializare, în cazul birourilor, potrivit invitaţilor la Real Estate Forum, eveniment organizat de Finemedia şi de revista „Piaţa Financiară” la finalul lunii septembrie.
Dezvoltatorii vor mai mult
Andreea Comşa, Managing Director, Premier Estate Management, este de acord că programul „Prima Casă” a susţinut ieşirea din criză şi dezvoltarea de noi proiecte rezidenţiale, dar, crede că a creat şi o piaţă rezidenţială dependentă de un program garantat de stat. „Din păcate, suntem într-o piaţă în care programul Prima Casă a reprezentat crearea unei pieţe destul de iresponsabile. Sunt foarte multe proiecte gândite pe termen scurt, proiecte care, pe lângă faptul că nu oferă confort celor care au cumpărat , nu oferă nici siguranţă. Aceasta este marea problemă. Din păcate, nu s-au respectat toate normele”, a spus Andreea Comşa.
Nici Adrian Vascu, Senior Partner, Veridio, nu este prea optimist în privinţa pieţei imobiliare de la noi. „Piaţa imobiliară este ca o hală foarte mare şi foarte prost iluminată. Comparativ cu o hală alimentară care are lumină naturală şi vezi legumele pe care poţi să le cumperi, pe piaţa imobiliară din România este foarte mult întuneric. În această hală, sunt mici luminiţe, în câteva colţuri, şi unii au nişte lumănări şi unii nişte lanterne (n.r. jucătorii) pe care le aprind când vor. Nu există sistematic un model prin care să ştii că este o piaţă în care atât în calitate de vânzător, cât şi de cumpărător poţi lua deciziile cu cele mai bune instrumente la dispoziţie”, a afirmat Adrian Vascu.
Partea bună este că a reapărut concurenţa între companii şi că devine tot mai importantă viteza de tranzacţie. Dinamica pe piaţa imobiliară se observă şi în oraşe secundare precum Braşov, Sibiu şi Iaşi. Clujul rămâne însă, în top, cu o valoarea a tranzacţiior imobiliare de 358 de milioane de euro anul trecut, cu un număr de 7.007 de tranzacţii, dintre care 4.600 au fost apartamente, potrivit lui Adrian Vascu, Senior Partner Verido.
Gabriel Voicu, Director New Homes Division, Coldwell Banker Affiliates of Romania, susţine la rândul său că Oradea poate prinde Clujul din urmă.
„În Cluj, există al doilea cel mai mare salariu mediu pe economie pentru că în Cluj sunt foarte multe dezvoltări de birouri şi Clujul a atras foarte multe companii, în special companii de IT, şi acolo s-a dezvoltat foarte bine această clasă medie. Dinamica se poate observa şi în oraşe secundare precum Braşov, Sibiu, Iaşi. Cred că Oradea va avea o dezvoltarea similiară cu cea a Clujului pentru că există aceeaşi politică. Foarte multe companii îşi vor deschide sedii acolo, vor angaja specialişti, salariaţi şi se va crea această clasă de mijloc care îşi va putea permite achiziţii imobiliare.”
Unde ar trebui să privim mai atent
Arhitectul Dorin Ştefan crede că sunt imperios necesare programele naţionale pentru restaurarea clădirilor istorice.
„Prima întrebare ar fi: ”Noi pentru cine construim?”. Primul răspuns este că investitorii construiesc pentru ei. Când mă uit pe site-uri, văd acolo doar cifre şi rapoarte. Apoi, mă uit în tabăra arhitecţilor şi ei mai premiază câte o casă mică de curând restaurată şi acesta este steagul sub care defilează. Teama de a face ceva mare a devenit o teamă din partea arhitecţilor de a nu fi catalogaţi că fac parte dintre cei răi.”, a spus arhitectul Dorin Ştefan.
Ceva-ceva s-a făcut, dar nu foarte mult. Nicuşor Popovici, Consultant Clădiri Istorice, Adeplast a amintit de câteva proiecte de succes în zona clădirilor istorice.
„Felicit Băile Tuşnad şi Băile Herculane pentru proiectele ( n.r. cu clădiri istorice) în care s-au implicat şi Naţiunile Unite! Cred că administraţiile locale ar trebuie să se implice mai mult! Şi Oradea are un plan de renovare-restaurare a clădirilor istorice care beneficiează şi de finanţare europeană. Problema cea mai mare este legată de preţ.”
Alţi specialişti au readus în discuţie aspectele care ar trebui luate în calcul, inclusiv de către autorităţi, pentru ca piaţa imobiliară să devină mai ofertantă.
Răzvan Iorgu, Managing Director, CBRE, a încercat să explice de ce nu există suficiente produse pe piaţă. „Suntem într-un cerc în care investitorii se uită la piaţă şi spun că nu sunt produse la vânzare şi în care dezvoltatorii spun că nu sunt investitori suficienţi sau noi în piaţa din România. Cred că astăzi sunt investitori care se uită la piaţa de aici. Discuţiile despre România la târgurile de Real Estate sunt mult mai intense faţă de acum doi-trei ani. Sunt şi mai multe vizite, dar numărul de tranzacţii est încă timid.”, a spus acesta.
Tal Roma, Development Manager, AFI Europa a declarat că: „În privinţa clădirilor de birouri, legislaţia actuală schimbă metoda de calcul a taxei pe clădire, o modalitate de a genera mai mulţi bani în sistem ceea ce este bine, dar, la finalul zilei, noi dezvoltatorii trebuie sa facem calcule ca să venim aici sau să nu investim dacă taxele sunt prea mari, dacă tarifele serviciilor nu sunt plătite integral şi costul total creşte. Ei nu vin, noi vrem să plecăm, nu putem să mergem înainte şi se creează un cerc vicios. Trebuie sa fie foarte atenţi şi la chiriaşi, nu doar sa vină cu idei!”.
Gabriel Biriş, Partner, “Biriş Goran” şi fostul secretar de stat în Mnisterul Finanţelor, crede că există, totuşi, o soluţie pentru taxa pe clădire.
„Cred că viitorul taxei pe clădire ar trebui legat de numărul de metrii pătraţi. Piaţa depinde de calitate. Cu cât este calitatea mai mare, cu atât costul este mai mare. Dacă vrem o clădire verde, atunci trebuie sa punem echipament adiţional, ceea ce înseamnă costuri mai mari. Pe de altă parte, venim cu o taxă care este calculată pe costul de construcţie şi care reprezintă o sancţiune pentru calitatea înaltă şi un stimul al reducerii calităţii. Când ne uităm la costul de construcţie trebuie să ne uităm la ceea ce ar trebui inclus şi la ceea ce ar nu ar trebui inclus! ”, a afirmat Gabriel Biriş.
Ce se mai întâmplă prin Bucureşti cu imobiliarul
În Capitală, la mare căutare rămân apartamentele cu două camere, dar şi spaţiile de închiriere birouri.
„Compania noastră este mai mult specializată pe segmentul rezidenţial premium în zona centrală şi de nord a Bucureştiului. Am observat şi noi această tendinţă a dezvoltatorilor imobiliari pe segmentul rezidenţial de a migra către noile clădiri de birouri în zonele Barbu Văcărescu- Calea Floreasca, Piaţa Victoriei, Piaţa Charles de Gaulle şi în zona de vest unde sunt multe proiecte de birouri în desfăşurare. Am observat o cerere foarte mare şi din punct de vedere al terenurilor.”, a afirmat Mihai Dumitrescu, Managing Partner, Crosspoint Real Estate.
Sorin Ioan Blaga, General Manager, Liebrecht & wooD România, a vorbit despre un proiect de amploare în apropiere de Bucureşti. „Liebrecht & wooD România a pus un pariu acum cinci ani când a ţinut cont de toate tendinţele de atunci. Probabil că este cel mai mare proiect în lucru la acest moment. Este un proiect de 5.000 de unităţi la 25 de kilometri de Bucureşti, pe malul lacului Tătari(…). Acolo, credem noi că va fi o zonă în care îşi vor dori foarte mulţi să evadeze, să trăiască altfel, sa aibă un alt mod de a-şi petrece timpul în afara corporaţiilor. Proiectul nostru de 5.000 de unităţi are o anvergură de minim 13 ani de dezvoltare.”, a spus acesta.
Alexandru Preda, Head of Land Divison, Knight Frank Romania, a enun;at ;i alte arii de interes la ora actuală pentru dezvoltatori.
“Cei mai mulţi dintre dezvoltatori se uită la CBD ( n.r. Central Business District). În CBD, poţi găsi teren la acealaşi preţ ca în Barbu Văcărescu – Calea Floreasca sau ceva mai scump. Există şi investitori speculativi care se uită la noi zone, unde există spaţii mari de trecere şi unde poţi dezvolta business park-uri. Zonele unde pionerii caută acum sunt Bucureştii Noi, Podul Constanţa, unde poţi găsi 6-7 hectare de pământ şi ai accesibilitate la Piaţa Victoriei. O altă zonă este Tineretului, aproape de Timpuri Noi şi, de asemenea, Expoziţiei, dar acolo, din păcate nu există staţie de metrou”, a mai spus Alexandru Preda.
Alexandru Reff, Partener, Reff şi Asociaţii, a punctat că băncile rămân un actor important al tranzacţiilor imobiliare.
„Actualitatea este caracterizată de ceva vreme de o dinamizare a tranzacţiilor pe segmentul proprietatilor imobiliare comerciale. Vorbim, în sfârşit, de ceva timp, de mai multă concurenţă, de mai mult interes din partea investitorilor, ceea ce a dus la forme diferite de desfăşurare a tranzacţiilor în M&A imobiliar ” , a mai punctat Alexandru Reff.
Anca Dumitrache, Head of Real Estate Department, BCR Erste, susţine că, mai nou, investitorii vor să cumpere o clădire în România la aceeaşi calitate cu ceea ce se vede în oraşe vestice europene cu istorie bogată în genul acesta de dezvoltare. Anca Dumitrache a declarat: „Eu nu am văzut o influenţă directă în piaţă după votul pro-Brexit şi sunt destul de conectată la ceea ce se întâmplă. Sunt străini care investesc în continuare aici. Plângerea principală este că nu există produse care să răspundă unor standarde similare celor din Frankfurt sau Viena.”
Este vremea schimbării
Specialiştii prezenţi la Real Estate Forum cred că piaţa imobiliară de la noi trebuie să profite mai mult de avansul tehnologic şi de dinamica preţurilor şi să se adapteze rapid cerinţelor tot mai sofisticate ale clienţilor. „Din punct de vedere al chiriaşilor pe care îi reprezint de atâţia ani, aceştia devin din ce în ce mai sofisticaţi. Ştiu ce produs caută. Ei caută un echilibru între viaţa privată şi muncă. Este important să existe acel sentiment de comunitate, nu doar un loc unde să te întorci seara. Ai nevoie de un mediu anume şi de facilităţi. Totul este legat de oameni”, a spus Alina Calciu, Head of GWS, CBRE.
Alina Beşcheret, Asset Manager, Property Division, Carrefour Romania, a trasat, la rândul său, linia pe ar trebui să o urmeze dezvoltatorii de acum înainte dacă vor să aibă succes în continuare.
„Nu mai putem construi doar pe baza unui plan financiar foarte bun de-alungul anului şi apoi să foloseşti acelaşi format pentru toate activităţile. Trebuie să creăm o identitate care să fie legată de clienţii pe care îi ţintim! Trebuie să cunoaştem oraşul şi zona pe care vrem să jucăm şi să ştim ce activităţi au loc acolo pentru a aborda nevoile clienţilor. Cred că experienţa pe care o creezi în interiorul centrului de shoping este cea care va diferenţia decizia de merge online sau la shopping center.”
Şi Horaţiu Didea, Managing Partner, Woekpsace Studio, a conturat imaginea viitorului în sectroul imobiliar.
„Astăzi, mergem la lucru să muncim, să socializăm, să colaborăm. De aceea dincolo de a oferi un scaun bun, ergonomic sau cu un design aparte, cel mai important este să creezi spaţii care să ajute oamenii să socializeze într-un mod plăcut. Este vorba despre o experienţă socială, despre o colaborare.”, a spus Horaţiu Didea.
Viitorul în Real Estate este aproape de neconceput fără clădirile verzi.
„Suntem mândri să avem cel puţin două cetificate ( n.r. pentru clădirile verzi), unul din Marea Britanie, unul din Statele Unite ale Americii care acoperă toate elementele unei clădiri noi precum oamenii şi mediul înconjutăror. Acestea se folosesc în România din 2009, de la începutul crizei, ca o diferenţiere a pieţei pentru unele proiecte, dar, în timp, clienţii au observat care sunt beneficiile acestor ceritifcate”, potrivit lui Răzvan Nica, Managing Director, Build Green.
La finalul evenimentului, Nicuşor Popovici, Consultant Clădiri Istorice, Adeplast, a reamintit auditoriului care sunt acele elemente care pot face diferenţa între succes şi insucces în zilele noastre.
„Dacă încerci să realizezi ceva sustenabil pe termen lung sau dacă vrei doar profit atunci este ceva diferit. Dacă ridici o clădire de birouri şi te uiţi la metrii pătraţi sau la arie, este una şi, dacă te uiţi la întregul proces, este altceva. România încearcă să dezvolte ceva pentru a obţine ceva. Şi chiar cred că România poate face acest lucru şi nu cred că suntem atât de diferiţi de germani sau de americani, ci că este doar o chestiune de timp. Cred că, la fel ca Adeplast, şi alte companii se pot descurca să privească unde greşesc, să aibă profit şi să fie de succes”, a spus Nicuşor Popovici.
Real Estate Forum a reunit 18 dezvoltatori, agenţi de top, consultanţi imobiliari, constructori, avocaţi şi finaţişti, iar discuţiile au vizat trei teme: „Piaţa Imobliară din România”, „Sectorul rezidenţial” şi „Segmentul retail şi office”.
COMMENTS