Un vis românesc de mulți ani
În urmă cu aproximativ 13 ani, pe 9 noiembrie 2011, participam la o întâlnire sub egida unui oarecare Club Imobiliar – Forum Invest. Îmi amintesc că erau acolo vreo 30 de persoane, într-o sală destul de îngrămădită de la Hotelul Howard Johnson, actualul Sheraton de pe Calea Dorobanți. Întâlnirea fusese convocată la inițiativa lui Dan Ioan Popp, fondatorul companiei de profil IMPACT SA. Printre invitați erau oarece oameni politici dar și mai multi dezvoltatori si bancheri, inclusiv George Copos și răposatul Dinu Patriciu. Oameni inteligenți strânși să asculte o prezentare despre companii specializate pe investiții în imobiliare (REIT-uri), pe care fusesem invitat să o expun după mai multe discuții pe subiect cu Dan Ioan Popp. Discuțiile porniseră de la faptul că vecinii bulgari aveau lege specială pentru regimul fiscal de tip REIT (Real Estate Investment Trust) încă din 2005, iar eu nu înțelegeam ce aștepta România pentru a face acest pas. Prezentarea, pe care o am și acum salvată în email împreună cu lista de invitați, a durat vreo 20 de minute, iar discuția ulterioară cam două ore. Nu a dus nicăieri.
Când politicul și privatul creează valoare pentru țară, împreună
Fix 9 ani mai târziu, în noiembrie 2020, ca membru al Cancelariei Guvernului Orban, am redeschis discuția, de data aceasta, din postura de politician. Am invitat atunci într-o sală de lângă biroul meu din Palatul Victoria o mână de specialiști pe care i-am considerat relevanți printre care: Ionuț Bohălțeanu – Avocat, Olimpiu Blăjuț de la Swiss Capital, Raluca Popa de la EY, Adrian Tănase de la BVB, Claudiu Damian – Avocat și Grigore Chiș – BRK. Am inițiat discuțiile, am avansat în jurul ideii, iar Ionuț Bohălțeanu a venit cu primul draft, care există încă pe grupul de Whatsapp creat cu oamenii din jurul proiectului, draft propus pe formatul de OUG. Am apucat să îi povestesc de proiect și lui Sebastian Burduja, pe atunci Secretar de Stat la Finanțe, care a înțeles imediat valoarea lui și s-a arătat deschis să îl sprijine. S-a schimbat Guvernul, m-am retras din politică și pentru o vreme, proiectul a murit din nou.
Doar că Ionuț Bohălțeanu și Diana Morar, o doamnă de un bun simț neîntâlnit în mediul politic românesc pe care am cunoscut-o când era Secretar de Stat la Justiție, au continuat cu succes proiectul, devenit acum proiect de lege și inițiat de Diana, din calitatea ei de parlamentar. Fără surle și trîmbițe l-au dus mai departe, iar forma aprobată recent de Senat e aproape identică cu draftul propus de Ionuț în 2021. Legea, estimez eu, urmează să fie aprobată în Camera Deputaților, în cel mult 6 luni, deși impactul legii este încă ignorat în mediul de business.
Un potențial plus de 10 miliarde euro la capitalizarea pietei de capital autohtone
Estimările mele prezentate în 2011 și actualizate pentru 2024, arată că REIT-urile listate la BVB au potențialul de a crește capitalizarea pieței bursiere de la București cu circa 10 miliarde de euro până în 2030. Avantajul fiscal al unui REIT din România, similar cu cele din restul lumii, este că nu plătește impozit pe profit dacă transmite 90% din acel profit către acționari în maxim un an sub formă de dividende, care sunt apoi impozitate la primitor. Avantajele pentru economie sunt multiple – crește lichiditatea pieței, sunt atrase sume importante de la fondurile de pensii, cresc investițiile pe bursă ale persoanelor fizice, cresc veniturile pentru consultanți, avocați, auditori, contabili etc. Mai important e că prin asta cresc, se ordonează și transparentizează multe investiții în imobiliare, inclusiv în infrastructura finanțată cu bani privați și intră în economia albă sume serioase care acum sunt mai mult la gri iar, în final, cresc taxele colectate la buget.
Un pas mic pentru draftul lui Ionuț, un pas uriaș pentru România
Multă vreme cei mai mulți români vor continua să viseze la apartamente cu două camere într-un cartier bun, deși piața imobiliară din România se pregătește să facă un salt spectaculos în secolul XXI. „Este ca și cum trecem de la Dacia 1300 la Tesla”, glumește un prieten din piața de capital. „Doar că, în loc să transformăm industria auto, transformăm modul în care românii pot investi în imobiliare.”
Noua lege, care mai poate suporta modificări anterior intrării în vigoare (si care poate găsită la https://cdep.ro/proiecte/2024/400/30/3/se494.pdf) are aceste prevederi principale:
– vehiculul de investiții trebuie să fie listat la BVB
– acesta trebuie să distribuie minim 90% din profit sub formă de dividende în maxim un an
– activitățile permise sunt strict legate de imobiliare (vânzare, cumpărare, închiriere de bunuri proprii)
– vehiculele listate la bursă pot deține subsidiare nelistate cu activități de dezvoltator care de asemenea sunt scutite de impozitul pe profit.
Ce avantaje aduc REIT-urile pentru micul investitor
Imaginați-vă că ați putea cumpăra o mică felie dintr-un mall, un bloc de birouri, un parc logistic sau o rețea de transport electricitate la fel de ușor cum cumpărați acțiuni la BVB. Pentru micul investitor român, până acum limitat la opțiunile clasice de economisire sau la investiții imobiliare directe costisitoare, REIT-urile deschid o nouă lume. „Practic devii proprietar cu 100 de lei pe o bucățică dintr-un apartament „, explică un broker. „Bine, tehnic vorbind, cumperi doar o mică parte dintr-un portofoliu mai mare de proprietăți, dar asta e ideea.”
Dacă legea va fi promulgată cel târziu în primăvara anului viitor, până la finalul lui 2025 vor apărea și primele REIT-uri locale. Apoi ritmul va crește, odată cu apetitul investitorilor de tot felul, iar România va face un pas important spre alinierea cu practicile internaționale în materie de investiții imobiliare. În final, pentru investitorul de rând, visul de a deține o bucățică dintr-o clădire precum Sky Tower nu va mai părea atât de îndepărtat, iar țepele de tipul Nordis își vor găsi mult mai greu un loc în piață.
Pentru acest articol nu am discutat cu niciunul dintre cei menționați, citând din amintirile proprii. Le cer scuze dacă menționarea lor îi deranjează în vreun fel.
Tony Romani, Bancher de investiții, reprezintă în România fondul regional de investiții Invenio Partners
COMMENTS