Istoria creditului ipotecar în România e legată strâns de Alpha Bank, instituţia financiară care a deschis acest important segment al pieţei creditului, cu influenţe nenumărate asupra întregii economii. Au trecut 20 de ani de la semnarea primului astfel de credit, iar în toată această perioadă banca şi cel care o conduce au continuat să inoveze, demonstrând că știu să se uite la nevoile clienților și să gândească pentru ei produsele potrivite. În 2019 a avut loc în domeniul ipotecar şi o mult aşteptată „închidere a cercului”: emiterea de obligaţiuni ipotecare pe bursă. Despre toate acestea şi multe altele a vorbit, în exclusivitate pentru Piaţa Financiară, Sergiu Oprescu, Preşedinte Executiv Alpha Bank Romania și Director General al Reţelei Internaţionale Alpha Bank.
Când a fost semnat primul credit ipotecar în banca Dvs. şi care ar fi diferenţele între produsul de atunci şi produsul de acum, dincolo de nivelul ratei dobânzii?
Anunțul oficial de lansare a creditului Alpha Housing a fost făcut în septembrie 2001. A fost primul credit ipotecar care permitea cumpărarea unei locuințe fără alte garanții în afara ipotecii pe imobilul achiziționat și fără giranți. Împrumutul era acordat în dolari, pe o perioadă de maxim 10 ani, cu un avans de 30% și era conceput pentru cumpărarea unei locuințe, construirea unei case, achiziționarea unui teren pentru construcție sau renovarea casei.
La vremea respectivă, creditele se acordau în general angajaților unor corporații mari, cu care băncile erau deja în relații de afaceri. Alpha a fost prima bancă care a venit cu un produs ipotecar dedicat persoanelor fizice care ținea cont de abilitatea acestora de a rambursa creditul și a fost un moment cheie care a dus la dezvoltarea pieței de retail așa cum o știm astăzi.
Creditul ipotecar este produsul fanion al creditării Alpha Bank Romania, iar în cei 20 de ani am inovat continuu, gama de produse fiind permanent dezvoltată în funcție de cererea pieței.
Acum, produsul standard, creditul ipotecar pentru achiziția de locuințe se acordă pe o perioadă de până la 35 de ani, cu avans minim de 15%, cu dobândă variabilă sau mixtă (fixă în primii 5 ani și variabilă ulterior).
Aminteam de multiplele inovații în domeniu și aș putea spune că suntem experți în domeniul creditării ipotecare. Creditul pentru construcția de locuințe și creditul pentru clădiri verzi (certificate Romanian Green Building Council) sunt câteva repere de produse inovatoare marca Alpha Bank.
Care este astăzi soldul creditelor ipotecare, câţi clienţi aveţi şi câte credite în derulare?
La finalul lunii iunie 2021, soldul creditelor ipotecare al Alpha Bank Romania depășește 6,29 miliarde lei (1,28 miliarde euro), iar dacă ne uităm la perioada de 20 de ani, am acordat peste 45.000 de credite ipotecare.
Care este astăzi profilul robot al clientului Dvs. pe acest produs?
De-a lungul timpului ne-am adaptat produsele în funcție de dorințele și nevoile consumatorilor și avem clienți din toate categoriile socio-demografice. Sunt oameni care și-au dorit o locuință și ne bucurăm că i-am putut susține să își îndeplinească visul, fie că a fost vorba de achiziție, fie de construcția unei case.
Cel mai tânăr segment îl constituie clienții cu vârste cuprinse între 25-35 de ani, unde preferința este pentru achiziția de locuințe, dar avem și un segment de clienți cu vârsta cuprinsă între 35-45 de ani și venituri mai ridicate, care locuiesc în zone metropolitane – București, Cluj, Timișoara și sunt interesați de creditul de construcție.
În dezvoltarea sa, piaţa a fost frânată şi de iniţiative legislative mai puţin reuşite şi în dezacord cu legile pieţei: cum apreciaţi astăzi legislaţia în domeniu?
Aș vrea să încep cu părțile bune, o inițiativă care a sprijinit piața fiind “Prima casă”. Programul lansat la mijlocul anului 2009, în primul rând ca răspuns la criza care se preconiza, a susținut expansiunea creditului ipotecar, iar Alpha Bank România a fost printre primele bănci din sistem care au aderat la acest program.
Cadrul legislativ al activității bancare a trecut prin multe transformări, așa cum era normal având în vedere evoluția de peste 20 de ani a pieței. Cele mai importante au fost cele de armonizare a legislației locale cu cea europeană, însă au fost și perioade în care impredictibilitatea legislativă a fost foarte ridicată și a afectat atât băncile cât și consumatorii. “Darea în plată”, taxarea activelor sau proiectele de plafonare a dobânzilor sunt doar câteva exemple, dar în perioada 2014 – 2018 au fost inițiate aproximativ 50 de legi noi cu impact negativ în domeniul bancar, unele dintre acestea fiind declarate de Curtea Constituțională integral sau parțial neconstituționale.
Pentru a susține economia reală, băncile au nevoie de predictibilitate legislativă și de inițiative care să susțină creditarea sănătoasă, nu să o frâneze, iar noi trebuie să recuperăm decalajele de intermediere financiară față de Uniunea Europeană.
Care este azi rata de neperformanţă la nivel de portofoliu şi până la ce maxim a fost împinsă la momentul acelor legi despre care vorbeam anterior?
Alpha Bank Romania a susținut întotdeauna creditarea responsabilă și am analizat cu atenție riscurile privind spre viitor. Un exemplu ar fi evoluția pieței creditului în franci elvețieni, de care am ales să stăm deoparte deși eram unul dintre liderii creditului ipotecar în perioada respectivă. Eram la acel moment una din puținele bănci din top 10 care a decis să nu acorde credite în franci elvețieni.
S-a dovedit a fi decizia potrivită, dar nu a fost ușor de luat, pentru că multe bănci acordau acest tip de credite, iar cota noastră de piață a fost erodată în acea perioadă.
Cum credeţi că va evolua preţul creditului ipotecar?
Depinde de cerere și ofertă, de costul riscului, de dobânda de bază, de evoluția economiei în general și a pieței forței de muncă.
Prețurile proprietăților rezidențiale sunt în creștere, au revenit aproape la nivelul din 2009. Dar dacă ne uităm și la accesibilitatea creditului ipotecar, față de 2009 salariul mediu lunar net a crescut, iar dobânzile au scăzut. Rezultă o pondere mai mare a populației eligibile pentru contractarea unui credit ipotecar, chiar dacă intrăm deja într-un nou ciclu de creștere a dobânzilor.
De ce credeţi că aleg clienţii produsul Dvs: care sunt atuurile sale?
Avem de partea noastră experiența de peste 20 de ani, știm să ne uităm la nevoile clienților noștri și să gândim pentru ei produsele potrivite – pentru achiziția de locuință, schimb cu o locuință mai mare, pentru construcția unei case sau achiziția terenului pentru construcție, refinanțarea creditului ipotecar de la o altă bancă sau soluții green financing.
În ultimii ani au venit tot mai multe cereri pentru finanțarea construcției de locuință, trend care a fost accelerat de perioada de pandemie, când oamenii au înțeles cât de important este să ai mai mult spațiu sau să ai o curte în care poți ieși la aer.
Creditul de construcție este un produs diferit de cel de achiziție imobil unde, spre exemplu, banii sunt dați o singură dată, când se semnează contractul de vânzare / cumpărare. La creditul de construcție, banii sunt puși la dispoziție în tranșe și este foarte important procesul în sine, iar noi am ajustat produsul pentru a fi cât mai ușor de accesat, ca să putem veni în sprijinul clientului.
Migrarea către green e o certitudine: aveţi un produs special sau condiţii speciale pentru clienţii care doresc să cumpere/construiască imobile prietenoase cu mediul?
Băncile sunt tot mai interesate de creditarea sustenabilă și analizează cu atenție atât oportunitățile, cât și riscurile pe care le prezintă inițiativele legate de sustenabilitate. Potrivit datelor CE, clădirile sunt responsabile de circa 40% din consumul de energie și 36% din emisiile de carbon în UE, în contextul în care 35% din stocul de clădiri al UE are peste 50 ani vechime și 75% sunt ineficiente energetic, rata anuală de renovare fiind de doar 1%.
Alpha Bank Romania a devenit, în noiembrie 2020, al 66-lea finanțator european care s-a alăturat programului Energy Efficient Mortgage Initiative, iar anul acesta a fost prima bancă din România ce adera la schema de certificare EEM Label a produselor destinate finanțării eficienței energetice.
Totodată, suntem membri ai Romanian Green Building Council (RoGBC) încă din anul 2018. Am aderat la Programul Green Homes și am lansat Alpha Green pentru finanțarea locuințelor verzi certificate de RoGBC. Creditul este conceput pentru cumpărarea sau construirea unei locuințe sau case de vacanță și poate fi folosit și pentru amenajarea sau consolidarea unui imobil utilizând materiale „verzi”. Dincolo de costurile de creditare reduse, o astfel de locuință aduce și economii lunare prin consumul mai mic la energie, un beneficiu de care tot mai mulți consumatori vor fi interesați.
Putea fi piaţa ipotecară mai dezvoltată, la mai mult de trei decenii de la capitalism? Care sunt punctele tari şi punctele slabe ale acesteia?
În ciuda fenomenului de îmbătrânire a populației și a migrației internaționale care au efectul de scădere a cererii, faptul că în România populația care trăiește în locuințe supraaglomerate are ponderea cea mai ridicată din UE (45,1% în 2020 față de 17,1% media UE27) arată nevoia de locuințe noi în viitor.
Totodată, scumpirea energiei va face ca reducerea consumului casnic de energie de orice tip să devină o prioritate, iar renovarea locuinței o modalitate de economisire. Vom vedea o creștere a interesului pentru locuințele cu un consum energetic redus, iar pentru îndeplinirea obiectivelor de dezvoltare sustenabilă preferința pentru acest tip de locuințe va fi probabil stimulată prin programe guvernamentale.
Cum vedeţi viitorul produselor de creditare ipotecară şi relaţionarea, pe această linie, a sistemului bancar cu bursa de valori?
Este normal să existe o colaborare între piaţa de capital şi piaţa bancară, pentru o mai bună susținere și finanțare a economiei.
Emisiunea de obligațiuni ipotecare lansată în 2019 de Alpha Bank a fost o premieră pentru sectorul financiar-bancar din România, un punct de reper atât pentru noi, cât și pentru piața de capital. Emisiunea a fost listată la Bursa de Valori din Luxemburg și la Bursa de Valori din București și a fost un moment care ne-a pus pe radarul marilor firme de investment banking europene, devenind parte a evaluărilor regionale.
Emisiunea de obligațiuni a fost o continuare a pionieratului început cu primul credit ipotecar, iar anul acesta agenția de rating Moody’s Investor Services a crescut rating-ul obligațiunilor ipotecare emise de Alpha Bank Romania la A3, unul dintre cele mai mari rating-uri acordate de Moody’s pe piața din România.
Sunt posibile noi bule care să se spargă pe piaţa imobiliară, de genul celei care a declanşat criza din 2007-2008? E periculos episodul din acest moment de pe piaţa din China? Se poate acesta propaga?
Lecțiile crizei din 2007-2008 au fost învățate atât de bănci cât și de consumatori, suntem într-o altă etapă a evoluției pieței imobiliare și avem un alt nivel al reglementării sistemului bancar atât la nivel european, cât și la nivel local.
Întotdeauna vor exista posibile șocuri la nivelul piețelor și îngrijorări legate de apariția unor crize și este nevoie de monitorizarea unor astfel de situații. Dar importantă este pregătirea pentru amortizarea unor șocuri și pentru a face față unor astfel de probleme.
La nivel european, reglementarea din domeniul bancar a avansat enorm față de anul 2007 și au fost create mecanisme pentru limitarea riscurilor și pentru atenuarea șocurilor financiare. În cazul epidemiei de coronavirus, un șoc fără precedent, am putut vedea că băncile europene au intrat în această criză cu poziții de capital și lichiditate puternice și cu o calitate a activelor mult îmbunătățită, astfel că au putut reacționa rapid pentru a susține în continuare economia.
COMMENTS